戴行：大灣區發展提速 商務前景看俏
戴德梁行最近發佈的數據顯示，2018年深圳房產大宗交易總額約280億元（人民幣，下同），比2017年滑落兩成，但仍為歷年來第二高。《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出台後，包括港資在內的眾多外資企業，均看好深圳的房地產前景。領展（0823）近日宣佈以66億元購入深圳市核心商區商場新怡景商業中心。戴德梁行華南區資本市場主管陳俊儒預計，隨着大灣區合作和發展步伐加快，今明兩年前海大量寫字樓入市和深圳高新產業持續發展，深圳仍將會出現諸多大宗交易，外資佔比也將有一定幅度的提高。 ■香港文匯報記者李昌鴻 深圳報道
陳俊儒表示，近年來深圳發展迅猛，商務環境良好，在粵港澳大灣區規劃的利好下，寫字樓是最受歡迎的物業形態。由於運營難度相對較低，且租金穩定，看好深圳長期發展的投資型買家逐漸增多，尤其是優質寫字樓資產備受投資者青睞，在全年大宗交易總額中佔比近50%。
領展66億購進駐福田
例如2018年中期，全球知名投資公司黑石斥資7.8億元收購福田中心區的國際商會中心部分樓層，這是一個典型的機構投資項目，也是深圳近年來首宗真正意義上的外資機構收購成熟優質物業的案例，具有標誌性意義。
與此同時，港資也紛紛北上收購商業地產。近年多次在內地收購商場項目的領展再度出手，宣佈在2月20日與賣方達成協議，以66億元收購位於深圳福田中心區的新怡景商業中心，預料交易將於今年3月完成。有關交易是領展旗下於深圳首個、粵港澳大灣區內第二個收購項目，也是集團於內地一線城市的第五個物業。該物業樓高五層，坐落福田核心商區，零售面積約903,100方呎，租用率約100%，商戶涵蓋餐飲、潮流服飾、教育、生活時尚、健康及美容、超市及電影院。於去年12月，物業每月總收入為2,380萬元。
戴德梁行的數據顯示，與北京、上海及廣州對比，在大宗交易的投資者結構中，深圳的外資買家佔比遠低於其他城市，僅得幾個百分點。不過，在外資持續加大粵港澳大灣區投資力度、內資買家優勢明顯減少的背景下，預計在接下來的幾年中，深圳大宗交易市場的外資機構比例將逐漸增加。
資產定價理性有利成交
陳俊儒承認，受到宏觀的融資環境緊縮、監管趨嚴的影響，內資買家優勢不如以往，2019年的投資將仍然保持相對謹慎的態度；但從另一方面來看，基於市場環境下的現金流壓力增大，預計將會有更多的可售物業或資產包出現，同時資產定價也會歸趨理性，有利於大宗交易市場的長期發展，擁有整體運營及資產管理能力與經驗的機構投資人優勢將逐漸顯現。
談到2019年大宗交易投資機遇時，陳俊儒表示，粵港澳大灣區以及深圳的市場得到大量海內外投資機構的關注，他們對於深圳的大宗交易市場保持積極樂觀的態度，相信前海、福田CBD等核心區域的優質寫字樓及購物中心將持續受到青睞；同時，有提升價值與改造機會的存量物業將進一步得到市場的關注。