■愉景灣意堤為近期曾標售樓盤之一。早前有統計指，首季售出逾5,500伙的新盤當中，有1,480伙(佔27%)是以招標售出，比例按季勁升13個百分點，而招標出售的樓盤亦由過去的豪宅蔓延至中小型新盤。發展商之所以用招標方式代替公開發售，原因是樓市承接力見頂，直接減價會引發撻訂潮及影響其他樓盤的銷售，而招標則由賣方佔主導，可以暗地裡用大量優惠及回贈代替減價，緩衝「面價」下跌的衝擊。但這種方式對小買家來說相當不利，因為售價及回贈被蒙在鼓裡，無法合理公平地購入單位，過程非常不透明。
買家被動過程不透明
招標賣樓過往較常用於銷售豪宅或特色戶等，因為這類單位準買家需要更長時間考慮，亦需要更貼身服務。但發展商自去年中開始大量廣泛地採用招標形式賣樓，個別項目如億京海日灣等，去年底至今售出約290伙，更全屬招標賣出；亦有部分新盤以招標及公開發售混合的方式，以達到政府要求每次出售20%單位的要求。
其實招標方式賣樓本來並無問題，目前《一手住宅物業銷售條例》亦容許發展商以招標方式出售單位，當初「放生」的原因，是想給予發展商更大彈性去銷售單位。
條例規定，若發展商以招標出售物業，無須提供價單，但須要提供樓書，公佈銷售安排，亦要於成交記錄冊上載成交價及支付條款。
雖然被視為較不透明的銷售方式，但如果只涉及豪宅或特色戶，由於這類單位的準買家客群較細，對市場影響不大，反而有助發展商成功出售單位，減少市場干預，保持自由市場運作，形成雙贏局面。
惟近期連中小型新盤亦以招標方式賣樓，情況就已經「變質」甚至「失控」。原因是廣大小市民並不知道發展商的底價，買家亦只能於單位售出後才得知自己出價是否過高，同時亦難於比較其他買家獲得的優惠，尤其是經紀的佣金回贈，更只有當事人才知，過程變得非常不透明，一手銷監局成為紙老虎。
成交價不計佣金回贈
目前有新盤的回贈高達樓價25%，而有新盤的經紀佣金也高達樓價13%，經紀向買家回贈的佣金，理論上可達10%樓價。由於成交記錄只計面價，不計佣金回贈，因此招標賣樓客觀上有托市效果。
一手銷監局網頁中評論招標賣樓時亦指出，「準買家切勿心急及誤信市場的消息和流傳的資訊，在未清楚了解該發展項目尚有多少單位待推售的情況下，貿然以過高投標價倉卒入市。」側面顯示了這種賣樓方式對於買家的保障較少。 ■香港文匯報記者 顏倫樂