高風險料出價保守 政府無價講恐流標
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）西九龍站上蓋商業地皮昨日截標，地政總署公佈收到3份標書。作為歷來最大單一招標地產項目，其可建樓面超過300萬方呎，兼且位置優越，但因最近社會動盪加劇、中美貿易戰白熱化，市場對招標結果並不樂觀。再者，項目投資額極為龐大，單計地皮市場估值高見791億元，如政府不願調低底價，發展商出價偏向保守，地皮或有流標風險。
地政總署昨日公佈，這幅西九龍站巨無霸商業用地共收到3份標書，包括長實、新地等，當中新地明言獨資投標。至於恒地則夥拍華置、利福、信置與九倉合資入標，這個組合於往常賣地場上較少見到，相信是因項目投資額高昂而集眾人之力分攤風險，與大孖沙一爭長短。
資金回收期隨時需30年
萊坊執行董事及估價及諮詢主管林浩文表示，項目入標人數與預計相若，以實力雄厚的發展商為主。事實上，包括萊坊在內，多間測量師行此前均已因應市況調低地皮估值10%至21%，現時市場對地皮最新的估值介乎316.46億元至791億元，每呎樓面地價約1萬元至2.5萬元不等。
林浩文認為，項目發展規模大及資金回收期長，估計中標財團以長線投資及收租為目標，因應近月市況，預料發展商出價會較為保守，估計長期租金回報率約3%至3.5%，資金回收期約20年至30年。他又擔心，若政府不願平賣土地或調低底價，地皮面臨流標風險。
今年商地買賣一波三折
值得留意的是，今年政府推售商業地的道路可謂一波三折。1月底啟德第4C區5號商業及酒店地流標後，5月啟德第4C區4號地盤雖由高銀以逾111.24億元承接，但6月修例風波觸發後，該地被「近期發生的社會矛盾和經濟不穩定」或影響市場為由遭撻訂，為賣地史上罕見情況。8月政府重推該地卻以流標收場，一年內兩次有商業地流標，可謂極不尋常。
埋單計，今年政府4次推售商業用地，最終只售出一幅啟德承啟道鄰近啟德體育園商業酒店地皮，8月由遠東發展以約24.46億元中標， 每呎樓面地價約7,100元，但比當時市場預期的下限還低11.25%。
出價或與政府落差巨大
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚今次就西九龍站商業用地估值僅316.46億元，為市場估值下限。他指出，不少投資者均認為香港投資氣氛較想像中差，再加上最近社會事件令商業物業市場受到沉重打擊，影響層面遍及零售、酒店及寫字樓等，即使一向硬淨的中環核心區最近空置率都上升。
他認為，當香港經濟受重創，發展商對於後市看法肯定會較為保守，再加上項目集資額極為龐大，地價連投資開發成本可達600多億元，發展風險相當高，均會令發展商出價偏低。他擔心，若發展商出價參考東九龍啟德一帶商業地價，與政府底價或會有巨大落差，屆時流標機會就會較高。
資料顯示，項目位於九龍連翔道與柯士甸道西交界，佔地約643,101方呎，最高可建樓面為3,164,590方呎，將發展成大型平台商場及3幢甲級寫字樓。日後亦可以向城規會申請改動規劃，發展商廈或酒店等物業。