■中環海濱商業地王估值高達920億元，地盤包含中環郵政總局及天星碼頭停車場在內。香港文匯報記者 攝採「雙信封」招標 賣地收入達標關鍵
面對下財年將有創紀錄的1,391億元財赤，港府急待開源，中環郵政局估值近千億元的商業地上場。政府昨公佈，下財年將推出中環新海濱3號用地，地盤包含郵政總局及天星碼頭停車場，並罕有以「雙信封」招標，即除標價之外，也要看設計。雖然面對市道下滑，但因地皮優質，業界對標價普遍樂觀，預料每方呎樓面地價最高可至5萬元，估值最高920億元，成為下財年1,180億元賣地收入的達標關鍵。■香港文匯報記者 顏倫樂
港島中區為香港政經中心，近年可出售土地只餘下中環新海濱3號及5號地盤，合共223.89萬方呎，被稱為核心區最後兩幅靚地。其中，中環新海濱3號用地(賣地表內稱為中環新海濱民耀街用地)，發展局昨公佈將安排於新財年招標出售，業界料每呎樓面地價將打破恒地2017年以232.8億元投得中環美利道商業地的舊紀錄（每呎樓面地價50,064元）。
資料顯示，該地位於皇后像廣場以北，鄰近國金2期，佔地達51.6萬方呎，將分為3A及3B兩期發展，總樓面達161.5萬方呎。當中，龍和道以北的3A期將先行發展，南面的3B期則須待郵政總局搬遷後才能發展。
設計須襯中環太平山景
值得留意的是，今次地皮將採用「雙信封」式招標。發展局局長黃偉綸解釋：「一個是技術細節，設計會如何做，另一個是標價。兩個信封經適當打分後，最高分的就會奪標，確保設計元素能夠得到適當重視。」換言之，這幅商業靚地不是單純以價高者得中標，有意入標的發展商需要在設計上多做功夫。
黃偉綸指出，地皮屬於策略性地標式用地，規模大又優越，除提供商業設施外，還有園景平台，將海濱與近太平山的地方適當連貫起來，因此設計元素相當重要，用「雙信封」形式是合適做法。黃偉綸說，打算就設計建議綱領諮詢海濱事務委員會，招標時會公開條件，不擔心透明度問題，亦不會廣泛應用到其他用地。
受修例風波及新冠肺炎疫情打擊，本港商業市道前景備受考驗，被問到這個時候推地會否予外界賤賣土地的感覺，他強調當局推地隨行就市，會以當刻市價賣地，不到底價亦不會賣出，不存在賤賣土地。
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典指出，地皮仍未確實推出，此時評論是否賤賣並不公道，但如果往後在市況不景時仍然堅持賣地，政府就要小心衡量，以免讓人感覺「益咗發展商」，確保庫房收入。
市道差銀碼大有流標風險
他分析，地皮位處核心商業地帶，毗連港鐵香港及中環站，景觀及位置優越，供應絕無僅有，勢必受全城注目，預計樓面地價可達每方呎5萬元，與3年前美利道地皮（每呎樓面地價50,064元）睇齊，估值可達920億元。惟發展商要負責興建大型休憩及跨平台設施，增加發展成本。
前日公佈的財政預算案估計下財年賣地收入1,180億元，今次中環商地王會是賣地收入達標的關鍵，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚直言，地皮銀碼「天價」，有一定流標風險，尤其最近寫字樓租金下跌，加上同期仍有其他商業用地供應，如銅鑼灣加路連山道，將攤分發展商投資。
除今次中環商地王，新財年賣地表內尚有5幅商業地待售，3幅位於啟德，其餘在東涌及加路連山道，總商業樓面達83.37萬平米。