■ 受黑暴及疫情雙重打擊，整體二手住宅註冊量較前半年明顯回落，不過受惠去年10月《施政報告》所提出放寬按揭保險成數措施，逾600萬元至1,000萬元二手註冊量逆市升6.5%。 資料圖片放寬按保滿半年 助上車成果明顯
去年10月中特首公佈的《施政報告》提出放寬按揭保險成數的樓價上限至1,000萬元幫助市民上車置業，帶動1,000萬元以下二手住宅物業交投，過去半年受黑暴及疫情影響令整體二手住宅註冊量相比前半年回落16.8%，惟逾600萬元至1,000萬元二手註冊量逆市升6.5%，交投表現優於大市。當中以實用面積逾400至600方呎的單位成交為主，佔達61% ，反映小市民都希望用此價格水位可以購入擁有合理空間的單位，而非只有百多、二百呎的納米盤。 ■香港文匯報記者 梁悅琴
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，過去半年(以2019年11月1日至2020年4月15日註冊數字計算)受惠於放寬按保的逾600 萬元至 1,000 萬元二手住宅註冊量錄6,606宗，比起前半年(以2019年5月1日至10月31日註冊數字計算)6,200宗增加約6.5%；反觀同期整體二手住宅註冊登記共錄得16,798宗，較前半年20,187宗下跌約16.8%，足見逾600 萬元至1,000 萬元表現優於大市。
買家由納米盤轉投中型戶
若以金額劃分，同期逾1,000萬至2,000萬元跌約35.3%，逾2,000萬元更跌約47.8%，至於600萬元或以下則回落約23.3%，可見逾600 萬元至 1,000 萬元表現均較其他物業更佳。
值得留意，過去半年(截至4月15日)為止，逾600萬至1,000萬元二手住宅註冊量中，以有實用面積資料的個案計算，實用面積逾400至600平方呎的單位佔最多，達61%；其次的是佔約23%的實用面積逾600至800方呎單位；實用面積400平方呎或以下單位佔約11%；而餘下僅5%為實用面積逾800方呎物業。
事實上，政府去年10月將八成按揭保險的合資格物業價格上限由600萬提升至為1,000萬元，適用於所有住宅物業，而適用於首次置業人士的九成按揭保險的合資格物業價格上限由400萬提升至800萬元。即時令要用高成數按揭置業人士的盤源由以往集中於新盤或600萬元以下的二手盤，擴展至1,000萬元以下一、二手盤，令去年10月至11月的千萬元以下二手樓成交大增，樓價亦一度輕微回升。
由於二手盤源增加，如今花985萬元已可買入一個紅磡昇御門實用面積約606方呎單位，又可享高成數按揭，自然比用904萬元於同區只可買入一個實用面積只有391方呎新盤啟岸的吸引力為高，因而令不少新盤都為千萬元以下新盤單位增加建築期付款折扣優惠，待買家於入伙時向銀行作借貸來搶客。
發展商增建築期優惠
屯門恆大．珺瓏灣1期、長沙灣愛海頌，以及青衣明翹匯，由去年10月至11月底開售期間，使用建築期的買家比例高達33%至46%。
隨着買家使用建築期付款的比例增加，有部分新盤更降低建築期付款比例，藉以吸引更多買家選用，以愛海頌為例，首張價單中的2款建築期付款計劃，首期為樓價10%及15%，其後發展商將使用建築期付款的首期減少至樓價8%。
然而，隨着今年初疫情令經濟進一步轉差，樓價有向下壓力，金管局於今年3月初終開腔指出，自從按證公司去年10月調高按保樓價上限後，留意到越來越多新盤買家選擇用「建築期付款」買樓，有些樓盤甚至超過8成買家選擇「建築期付款」。金管局提醒，因為買家只能以收樓時而非買入樓花時的樓價申請按揭，如果樓價在收樓前出現調整，銀行估價不足，買家就有機會需要多付首期的風險，才能找到銀行承造按揭。