滬深樓市呈現豪宅熱，北京卻只有「剛需」忙。北京嚴格二套房首付政策、非常低的豪宅線，令改善換房難度遠大於滬深，投資客也只能遠離。現在北京的最嚴調控仍堅如磐石，未見放鬆跡象。
2017年3月調控以來，北京市二手房平均跌幅超過20%。近兩年更是往往小陽春一出現，馬上就來一個政策降溫。2019年3月小陽春初現，北京市迅速頒佈政策調低市管公積金貸款額度降溫；而今年對西城區學區房出台政策降溫，傳達了明確的調控態度。
改善性購房門檻300萬以上
中原地產分析師張大偉表示，嚴厲調控下，當下北京購房門檻和交易成本高企，市場需求大多數都是自住型需求，投機需求生存空間極小。
張大偉說，近年樓市單套成交額均價高達725萬元（人民幣，下同），「限房價競地價」政策房每套也在400萬至500萬元。但由於非普通住宅標準線劃定過低，多數二手房都被歸為非普通住宅。當前政策下，二套房首付要求八成，這意味着改善性購房門檻至少在300萬元以上。
北京房貸利率亦是全國最高，目前首套房最低為LPR+55基點即5.20%，二套房最低為LPR+105基點即5.70%。而上海首套房利率在4.65%左右，二套房5.35%左右。
嚴厲調控效果漸浮現
嚴厲調控對北京樓市的衝擊已有顯現。在行政副中心通州限購更為嚴格，在售樓盤去化壓力巨大。有樓盤不得不接受首付分期，針對首付需8成的二套換房客戶，首付2成，剩餘部分半年內繳清。即便如此，有意願和能力的購房者寥寥。
北京地區一位銀行信貸人員表示，目前北京住房商業貸款額度充足，審批流程加速，但政策不放鬆，風控進一步加強，市面上用於購房的經營抵押貸不能說完全沒有，真正能成功的並不多。更重要的是，目前北京房地產價格上漲預期生變，且交易成本高昂，大量套取違規資金進入樓市的動機不足，更多是一些剛需購房者的家庭需求。
僅靠剛需不會有牛市
張大偉認為，按照目前的市場熱度，5、6月北京樓市會有「陽春」，但後續若無政策調整，熱度或難以持續。正如業內所共識，僅靠剛需，是迎不來房地產牛市的。