張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
步入7月份，筆者的電話收到不少朋友訊息，同是期望下半年經濟情況改善，各行業會「否極泰來」。其實，香港中小型住宅市道自從5月中起已出現明顯轉活勢頭，並且延續到6月份，使得5、6月間市道收復部分首季失地。
二手交投上半年跑贏一手
根據中原地產上半年樓市報告，整體住宅登記27,277宗及2,382.17億元，按半年上升79%及45%。一手登記錄6,199宗及685.27億元，平均交易價是1,100百萬元；二手登記錄19,430宗及1,610.63億元，平均交易價是829萬元。按半年度計算一手樓宗數和金額下跌兩成以上，但二手樓則反而齊錄兩成以上的數量和金額升幅，可謂上半年二手樓「完勝」了。上半年新盤主要集中在樓價1,000萬元以下的單位，並取得不俗成績。6月份時，發展商嘗試加入1,000萬元至1,500萬元單位銷售，反映也較預期理想。
最近一周，本地疫情再爆發，錄得眾多未明來源的本地感染確診案例，為下半年住宅市情增添不少變數。如果以今年2至3月住宅樓市低潮數字估計，疫情反彈至社區再次嚴重爆發再生後，一手和二手樓交易量會由5至6月份銳減月2,000宗以上，則代表每月會流失約三成總體成交數量，物業投資者小心樓市出現變化。5、6月旺市刺激發展商推盤意慾。6月份共錄得新增預售樓花同意書申請，涉及2,786伙，較5月急升71%。截至6月底，今年上半年新申請預售的單位數目達12,763伙，較去年同期的7,245伙多約76%，更較2019年年度多約23%。
毋庸置疑，發展商在下半年做足準備，完成預售程序，伺機加推去追回上半年的銷量差額。所謂「謀事在人、成事在天」，下半年真正開售樓花成果還看疫情的發展。
其實6月初新增預售樓花同意書申請位置分布平均，每區都不乏捧場客！中國海外的九龍東啟德第4B區2號住宅地盤是較為矚目的一員。
發展商紛積極部署賣樓
正是啟德跑道區首個預售的地盤，涉及1,059伙，預計2023年3月底落成。同區的會德豐啟德第1L區2號地盤也於5月及6月分別提出第一期461伙和第二期552伙的預售樓花申請。
哪個樓盤熱賣將表明跑道盤和中心區樓盤的歡迎程度，可印證發展商願意多付地價去奪取跑道樓盤土地是否合理。
後市發展「還看天做事」
再者路勁基建和平安不動產合作的黃竹坑港鐵站上蓋第一期，於六月提出首宗預售申請，提供800伙，預計2022年底落成。至於其餘兩宗六月新申請則包括華懋觀塘安達臣道住宅項目，提供334伙，預計2023年三月底落成，以及保利置業屯門青山公路青山灣段的41伙住宅項目。
筆者大膽地預計如果疫情不會再度地區大爆發，限聚/居家令不會大幅修改，6月份預售樓花的單位銷情不太困難。第二季度會否有住宅「小陽春」「還看天做事」吧。