香港智遠首席分析師 肖文
近期港股獲大量資金流入，前期熱點板塊亦輪番啟動，其中物業管理板塊全線造好，行業內企業業績增長高速穩定等特點也使其成為資金主要布局的標的之一，不少頭部公司市盈率已近百倍。考慮到當前行業整體正處於快速擴張期，各企業業績增速料仍將持續，相比起頭部企業熱炒已接近高位，故中小規模物管公司近期值博率更高，其中奧園健康（3662）亦有望再度破頂。
奧園健康是房企中國奧園旗下物業管理公司，近年來跟隨行業發展，公司業績保持高速增長勢頭，其物業管理規模也在持續擴張。2019年公司錄得營業收入9億元（人民幣，下同），同比增長45.6%；期內淨利潤達到1.63億元，同比增長108.3%。截至2019年底，公司物業管理服務已覆蓋全國13個省份、直轄市及自治區38個城市的94處物業，涉及在管總建築面積1,510萬平方米；期內新增在管建築面積達470萬平方米，同比增長45.2%。
相比起其他物業管理企業，公司目前對母公司中國奧園的依賴度仍較高，2019年來自第三方物業開發商的建築面積佔比僅7.8%，來自中國奧園集團及關聯方的收入佔比在90%以上。但今年以來公司進行較多收併購動作，其目的應是為了改善母公司依賴的問題。公司4月以2.48億元人民幣收購樂生活智慧社區服務集團80%的權益，加強中西部地區的布局。5月初又以3,700萬元收購寧波巨集建物業服務有限公司的65%股權，進一步擴展其在華東地區的物業管理組合，填補浙江省區域的空白，同時也進一步優化公司的專案來源結構，刺激業務間的協同效應。
全年目標看12元
此外，新冠疫情因素也很大程度提升了民眾對專業物管服務的需求，目前公司主要線上平台之一「奧悅家」升級到3.0版本，以悅活動、悅社區、悅健康三大內容為核心，構築奧園社區悅生活生態圈。截至去年年底，「奧悅家」移動應用程式涵蓋91處集團所管理住宅及商業物業，共有48,336名註冊用戶，預計今年全年仍將有較大程度增長，且增值業務所具備的較高利潤空間也有望增厚全年的業績表現。
在經歷過月初以來的強力拉升之後，目前恒指已升至250日線附近爭持，大市情緒逐漸轉好，但「炒股不炒市」的趨勢仍在。相比起其他行業，物業管理股業績增長及估值體現均有較強支撐，故下半年整體表現料將繼續跑出，目前奧園健康市盈率約為35倍左右，相比起公司近年來的業績增速仍不算高，相比起龍頭亦有突破空間，中期業績前後有望重拾升勢，可考慮以12港元作為全年目標。