■中環商業地王估值巨大，是港府本財年庫房收入的關鍵。 資料圖片疫情反覆拖累經濟 營商環境持續疲弱
本港去年受連場暴力示威影響，今年又遭疫情及美國制裁等打擊，經濟及商業氣氛疲弱，商業用地價格亦不斷下滑。下月便進入港府第三財季（10月至12月），政府日內將公布新一季賣地計劃，香港文匯報翻查資料，中環新海濱民耀街用地本來安排於本財季（第二財季）內發售，但至上周仍未推出招標，市場估計政府或因應市況作出延期招標安排。普縉集團於7月時對該地皮估值僅370億元，較今年2月時最高估值920億元下調近六成。
■香港文匯報記者 顏倫樂
為應對疫情及經濟下滑等影響，政府推出的多輪紓困措施加劇了財政赤字，政府預計本財年財赤會大幅增至約3,000億元，而香港賣地收入佔去年庫房收入四分之一，屬最大收入來源，穩定的地價收入無可避免成為政府減赤選項之一。當中最值錢的中環商業地王是本財年庫房收入的關鍵。但現時疫情反覆，本港經濟又陷入負增長，商業氣氛疲弱，影響商業地價值，若此時趕急推出中環地王，未必能夠賣出好價錢，也會大幅削減了日後減赤的彈藥。
硬推地皮將影響庫房收入
根據仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》，整體甲級寫字樓租金8月按月下跌1.7%，中環甲級寫字樓租金跌幅仍為各區最高，租金按月下跌2.5%，原因是空置率已升至6%，為2005年12月以來最高。區內新租賃成交寥寥可數，其中部分個案為租戶原區搬遷至其他寫字樓以節省成本。
香港文匯報翻查資料，政府原本是安排中環地王於本財季招標，但本財季已來到尾聲，中環地王依然未見蹤影，不免令人疑惑招標安排是否有所變動。香港文匯報上周向政府查詢招標進度，政府未有正面回應，只表示「一如以往，賣地安排會適時作出公布」。有市場人士相信，因地價大跌，政府或會延遲推出地皮，以免地價價值大跌對庫房所造成的影響。
西九商地低估值46%成交
資料顯示，這幅中環核心區商業地位於皇后像廣場以北，鄰近國金2期，佔地51.6萬方呎，分為3A及3B兩期發展，總樓面逾184萬方呎。政府曾預告地皮將採用「雙信封」式招標，除標價外，技術細節及設計亦會考慮在內。今年2月底，普縉集團對地皮估值曾達920億元，每呎樓面地價5萬元，但至7月時已下調至370億元，估值足足大跌近六成。
事實上，受到去年連場暴力示威影響，本港營商環境急劇惡化，商業地皮的價值急挫，明顯如西九龍港鐵站上蓋商業地，去年初時市場估值約達千億元，然而自去年6月份因修例風波引發越來越激烈的暴力活動後，測量師已不斷下調地皮估值，到去年11月招標時的最高估值已降至791億元，最後由新地以約422億元投得，成交價較市場下調了的最高估值791億元，還低46.65%。
銅鑼灣商地有望下季登場
不過，華坊諮詢資深董事梁沛泓認為，下財季或會有另一幅貴重商業地可能推出，位於銅鑼灣加路連山道商業地，地皮由前機電工程署總部改劃而成，佔地約15.9萬方呎，可建樓面107.6萬方呎，當中包括一所地區康復中心及幼兒中心、一個不少於125個停車位的公眾停車場，以及公共交通上落客設施，此外亦需提供最少6.5萬方呎公眾休憩用地。
梁沛泓分析，隨着希雲街及加路連山道舊樓群，包括希雲大廈、禮信大廈、禮希大樓、禮雲大樓、禮加大樓及加路連大樓的重建，該地段將有一番新景象，有利此商業地的價值。他對地皮估值達161億元至172億元，每呎樓面地價約1.5萬元至1.6萬元。值得留意，銅鑼灣大地主希慎在地皮周邊有多個商業項目，包括希慎廣場及禮頓中心等。