2021年初全國多地樓市成交火爆，背後不乏經營貸推波助瀾。本意為中小微企業服務的經營貸，卻成了炒樓的便利通道。
其實，經營貸、消費貸等資金流入樓市一直存在，但在2020年之前以零星個案為主，一般用於短期拆借應急。以前的經營貸一般要求1年至3年歸本，利率遠高於按揭貸款，用來炒房基本無利可圖，對房地產走勢影響甚微，從未受過監管層如此高度關注。
按揭利率高於商業貸款
但到2020年，新冠疫情衝擊實體經濟，全球貨幣政策寬鬆，國內加大對中小微企業及個人消費的信貸支持，商業貸款利率大幅降低，而為了房地產調控的需要，住房按揭貸款利率沒有同步降低。隨着經營貸周期越來越長，利率大幅下降，信貸市場罕見出現了按揭利率高於商業貸款利率的局面。
香港文匯報記者在採訪中發現，北京市場上，此前抵押經營貸款的主流產品利率低至3.85%，而二套房按揭利率高至5.7%，將近兩個百分點的利差，讓一些先知先覺的投資者想方設法將低息資金，轉入高收益的樓市套利。
銀行亦是經營貸受益者
銀行在這其中其實也是受益者。對銀行來說，監管部門要求銀行向小微企業放貸增速必須高於整體。在該政策壓力下，小微企業的經營貸有不動產抵押，理論上可降低壞賬風險，因此銀行更樂於向有不動產抵押的小微企業發放貸款，由此就催生了經營貸炒樓的套利鏈條。
去年至今，內地樓市火爆，伴隨了經營貸井噴式增長。2020年，全國經營貸增加2.2萬億元，相當於2018年和2019年總和，今年一季度個人經營貸增速高達24.6%，遠高於其他貸款。一季度個人貸款增加2.6萬億元，同比增長1.4萬億元，相信其中大部分進了樓市，當然還有股市。
如今，監管部門嚴查經營貸等貸款違規進入樓市，但經營貸只是信貸資金流入樓市的「便道」之一，只要宏觀信貸環境不大幅緊縮，嚴厲圍堵下，市場仍會想辦法通過其他方式將信貸資金挪入樓市。事實上，狡猾的中介已經在開闢新通道了。
解鈴還須繫鈴人，防不住經營貸炒樓，背後的原因是利率倒掛，消除利率扭曲才是根本。隨着經濟恢復正常，人為壓低小微貸款利率不是長久之計。在信貸市場整體利率大幅下降的背景下，適當降低首套房等按揭利率，也是滿足住房需求的必要調整。