張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
5月11日，國家新聞辦舉行發布會，介紹第七次全國人口普查（2010至2020年）主要數據結果。數據展示全國人口共14.1178億人，比2010年增加了7,206萬人，增長5.38%；平均年增長率為0.53%，比第六次普查（2000至2010年）的年均增長0.57%下降0.04%。數據表明，內地人口十年來繼續保持低速增長趨勢。全國共有家庭戶49,416萬戶，平均每個家庭戶的人口為2.62人，比2010年的3.1人減少0.48人。家庭戶規模繼續縮小，主要是受人口流動日趨頻繁和住房條件改善年輕人婚後獨立居住等因素的影響。
大灣區成最年輕城市群
全國人口地區分布是重東部、中部，卻輕西部、東北地區。東部、中部、西部及東北地區人口分別佔39.93%、25.83%、27.12%和6.98%。與2010年相比，東部及西部地區比重分別上升2.15%和0.22%，但中部和東北地區分別下降0.79%和1.2%，表示人口向經濟發達區域、城市群進一步集聚。全國仍是男多女少，男性和女性各佔51.24%及48.76%。這與2010年基本持平，人口的性別結構持續改善。不過，如果查看各地統計年鑒，不難發現17個特大城市的戶籍人口數據，13個（共餘4個無看到近年數據）城市表示女性戶籍人口已反超過男性，說明特大城市是趨向「女多男少」，所謂女性光棍的機率有所提升。她們是構成別樣的房屋剛性需求，是眾多開發商關注的一群。
最新公布數據顯示，廣東依然是內地第一人口大省。截至2020年，廣東省常住人口共1.26億，佔全國比例達8.93%，比六查時有1.14%增幅。排在第二、三名增幅是浙江省和福建省的0.51%和0.19%，不難看出廣東省的冠軍位置比上次坐得更穩。支撐起廣東人口持續增長，正是粵港澳大灣區。截至2019年，灣區人口超過7,000萬人，於現階段，每20個中國人，至少有一名生活在大灣區。過去十年，灣區9座城市常住人口增長1,740萬，單是廣州和深圳已「虹吸」近950萬，相當於多出一座新一線城市的人口。大部分移進大灣區的都是年輕人，促使大灣區變身為最年輕的城市群。數據顯示，粵港澳大灣區（廣東＋港澳）65歲以上老齡人口佔比只是8.58%，相比長三角城市群、京津冀城市群和成渝城市群的13%以上年輕多了；粵港澳大灣區正是年輕，但是其餘三大城市群都在變老中。
密集式政策吸人才入戶
究其原因主要是近年灣區城市密集式推出「最牛」的入戶政策。以廣深佛莞珠為例，5個城市近三年人口增長都很明顯，入戶門檻也比內地不少二線城市更低。入戶政策特別是針對本科學歷以下的專業型人才，個別前列城市更推出博士學位的入戶政策，期望把一眾高中低人才吸納進城。不少灣區城市更大興土木，建造人才公寓，接納人才以極優惠條款居住，解決他們本土居住的問題。人才支撐新型產業群的持續增長。廣東省在去年GDP首破11萬億元（人民幣，下同）的基數上，今年一季度繼續領跑全國，達到27,117.96億元。舉深圳、惠州及珠海為例，今年一季度GDP分別是6,867.54億元、1,034.93億元和826.47億元，同比增長17.1%、23.2%和18.8%，表示疫後各市經濟表現強勢反彈。長遠來說，本土經濟持續增長肯定興旺房地產投資，也難怪眾多發展商積極往大灣區「搶地」。年輕人口持續流入大灣區已是近年的全國大趨勢，經濟持續發展是可以預期的，房地產投資興旺仍將維持一段時期。
如果按照城市房產均價劃分，粵港澳大灣區9個內地城市基本分為三大梯隊，分別是高端的深圳、廣州、珠海、中端的東莞、佛山、中山、惠州和末端的江門、肇慶。他們各自有不同功能定位、產業特質、受惠鄰近特大城市溢出程度，構成特殊的房地產投資群體。作為港澳居民，粵港澳大灣區的融合已是大勢所趨，不同年齡層居民有着不同的需求。如果宏觀分析未來經濟發展，讀者都不能否認大灣區是未來全國和全球增長最快速的地區，挑選並購買合適房地產是明智的選項。
題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。