|
【文匯專訊】上海「新天地」上空的天際線快要被劃破的時候，羅康瑞的真實意圖顯露了出來。
古雅的石庫門後、寧靜的人工湖畔，一幢幢式樣別緻的別墅待徐徐落下面紗，幾棟氣勢不凡的大廈正節節拔起。
原來，14億元造就的「新天地」只是羅康瑞對太平橋地區改造與重建計劃中的第一步，上海市盧灣區政府批給他的地皮是52公頃，而「新天地」和人工湖全部用地不過是其中一小部分。
羅康瑞動議啟動「新天地」項目時，瑞安集團上上下下都說「老闆瘋了」，但這位將50%的資產、幾乎整個未來賭在上海的香港商人的心思是，利用新建築與傳統建築的完美結合，在上海市中心築造一個標誌性的國際商住園區。項目整體包含四個部分：具有歷史文化內涵的特色商業、餐飲、娛樂和旅遊綜合小區，即「上海新天地」；「企業大道」辦公樓區；「翠湖天地」等住宅小區；購物、娛樂商業中心區。
於是便不難理解，在1999年告貸無門時，羅康瑞為何敢於狠狠心自掏了8億多元。8億多元對他來說不算小數字，在香港，羅康瑞靠建材起家，兼做一些規模不大的房地產生意，與房地產巨鱷李氏家族、郭氏兄弟不可同日而語。即使他的父親、香港早期的房地產富豪羅鷹石，與上述諸位也難比肩。
可是現在，李嘉誠、郭炳湘每次遇到羅康瑞，不禁也要拍拍這位後生的肩膀：「羅康瑞，你行啊，你有眼光，這麼早到上海去投資。」
2002年深冬，羅康瑞自信地對媒體說，「我們在人工湖邊的『翠湖天地』，基本上沒賣過廣告，現在幾乎全賣光了,平均價格可是全上海最高的吶！」
「新天地」成了羅康瑞的「名片」。據說，一向傲慢的德國人也開始琢磨怎麼複製一個「新天地」。羅康瑞被頻繁地邀請出席各種類型的國際論壇、會議。在許多場合，一些政界要人、商界名流走過來，握住他的手，說的第一句便是，「我剛剛去過上海，看到了你的『新天地』。」
—羅康瑞的新天地。
「『新天地』可能是我一生中事業最重要的一塊了。」說這話時，54歲的羅康瑞斜倚著新天地一號會所閣樓上的窗欞，指了指鬢角泛白的頭髮。窗外，「新天地」尚未從前夜的狂歡中甦醒。
貴人相助
1948年，羅康瑞出生於香港富豪之家，父親是香港鷹君集團創辦人羅鷹石，家中共有十個兄弟姊妹，羅康瑞排行老六，是羅鷹石的四子。目前羅氏家族執掌香港四大集團，除瑞安集團外，鷹君集團和孫福記集團總經理由羅康瑞的三哥羅喜瑞擔任，世紀城市集團則由二哥羅旭瑞主持。雖是含著金湯匙出生，但羅康瑞卻沒有享受到當有錢人家兒子的好處。15歲那年，父親送他到澳洲念書。在澳洲6年，父親沒有寄過半毛錢給他，全靠他自己打工賺錢。「我當過酒店的busboy，在小餐廳裡做漢堡包，到工廠上班，幾乎什麼工作都做！」
學成回來后，羅康瑞在父親的公司上班。兩年后，父親借給他十萬塊，交付他第一個工程，那年羅康瑞24歲。在創業的前7年，羅康瑞沒有休過一天假，每天工作十幾個小時。「當時，我隻有一個想法，我要讓自己、讓父親相信，我是有能力的，我一定可以做好，我一定會成功！」”
1984年的上海，正處在整個20世紀中面目最為蕭索的境地，多年後，他回憶說，「當時的感覺不怎麼樣。」
可僅一年後，羅康瑞卻決定到上海投資。1985年，37歲的羅康瑞出任香港基本法咨委會委員，為加強對內地的瞭解，他帶團到北京、上海、廣州考察。他第二次踏上上海的土地，在這裡，經人介紹，他認識了許多「年輕的朋友。」
彼時的羅康瑞顯然無法預見這些「年輕的朋友」對他意味著什麼。就如同他沒有料到十餘年後，自己會把事業重心北移向這座灰濛濛的城市一樣。
今天，當年「年輕的朋友」大多年過半百，其中一些已攀上了政治生涯的高峰， 羅康瑞依然習慣這樣形容他們—其時上海市團市委的一些負責人。羅康瑞與上海的緣分，便由這些「年輕的朋友」開始。他們的支持與幫助最終成為羅康瑞的上海事業至為關鍵的內容。其中，包括新任上海市長韓正。
瑞安在上海的第一個投資項目「城市酒店」，董事長便由時任上海團市委書記的韓正兼任。韓正日後的一個職務是盧灣區區長。
羅康瑞在盧灣區稱得上如魚得水。談到盧灣，他不無感慨：「我們和盧灣區的關係……17年啊，城市酒店在盧灣、瑞安廣場也在盧灣，新天地、人工湖還在盧灣。你什麼地方去投資呢？人總是最重要的。」
年輕時的羅康瑞熱衷政治，香港回歸前在工商界、政界均嶄露頭角。他不僅參與基本法的起草工作，集港事顧問、特區籌委及推委成員於一身，並且是與香港立法局直選派針鋒相對的「71人會」重要成員，還被選為香港工商專業聯會主席。
「那時老人家們稱我是工商界的『交際人』。」羅康瑞優雅地一笑，他並不否認自己的政治敏感，「我和政府打交道因為我希望支持、配合他們發展，並不是單純為自己的業務，我可以和他們建立友誼。為什麼我可以在上海做那麼大的開發，在一大會址旁邊做「新天地」那麼重要的地塊？因為他們瞭解我，相信我，知道我不會亂來。」
2002年10月，《商業週刊》年會在北京舉行時，羅康瑞被專門請上演講台，與海內外企業家辯論「如何搞好政府關係」。同樣的話題，美國企業家大喊頭痛，國內民營企業家一臉激憤，羅康瑞卻安坐當中，從容不迫。在那樣的場合，風度翩翩的他，作用如一劑妥帖卻不落痕跡的潤滑油。
上海造夢
「一個很成熟的、很實際的香港開發商不會做『新天地』的，因為開始不賺錢。敢於做『新天地』的人是需要有些夢想的。」一位香港地產專家這樣評價他的同鄉。
19世紀下半葉，今上海市華山路849號，李鴻章請來了美國設計師羅傑斯，為愛妾丁香修建了中西合璧的丁香花園；1923年，英國人威爾遜在上海外灘修建了匯豐銀行大廈——被稱作從遠東到白令海峽最好的建築；1929年，沙遜請來英國公和洋行的設計師，在外灘上修建了日後象徵著幾代上海人夢想的和平飯店……
像這些人一樣，羅康瑞也渴望在上海營造他自己的一個夢。開發「新天地」之前，他在上海最大的手筆是「瑞虹新城」。「瑞虹新城」一期很大程度上借鑒了香港「太古城」的風格，可在偏於虹口一隅的地段，突兀又不得人氣。這不是一段可以讓羅得意的經歷。他把目光投向了上海正日漸破落的石庫門。石庫門可說是上海自開埠以來影響市民生活方式最主要也最重要的建築形式之一。
據他說，開始是政府的朋友們請他為舊城改造出出主意，尤其是太平橋地區，地處上海市中心淮海中路南端，破敗凋零，改造相當困難。受國外舊城改造經驗的啟發，羅康瑞打算不僅僅「簡單地參與」。
「不是簡單的復舊，而是更高層次上的改造。我下定決心要做的事情，一定全力以赴。」他以3000萬元人民幣請來美國舊房改造專家本傑明?伍德建築設計事務所和新加坡日建設計事務所，並邀著名的同濟大學建築設計院為顧問。據說在研究了1000個小時上海的舊建築後，設計師們決定在整體規劃上保留北部地塊大部分石庫門建築，穿插部分現代建築；南部地塊則以反映時代特徵的新建築為主，配合少量石庫門建築，一條步行街串起南、北兩個地塊。
黃陂南路和馬當路之間保留下來的石庫門已面目全非。為重現景觀，瑞安公司從檔案館找到了當年由法國建築師簽名的原有圖紙，然後整舊「如舊」。並在老房子內加裝了現代化設施，包括地底光纖電纜和空調系統，然後注入現代化功能。
瑞安甚至專門從德國進口一種昂貴的防潮藥水，像打針似地注射進牆壁的每塊磚和磚縫裡。
由此，「新天地」每平方米的造價達到了2萬元。而為動遷這一地塊上近2300多戶、逾8000名居民，瑞安又耗資超過6億元人民幣。
談到這個今天已成真實的夢境，羅康瑞禁不住神采飛揚：「『新天地』做得成功，主要的原因是：外國人來，覺得是很中國化的；我們中國人去看，覺得有一點洋派；年紀大的人感到懷舊，年輕人又覺得很時尚。每個人都可以看到自己喜歡的一點東西在裡面。」
從1996年到2001年，「新天地」由構想變為現實，羅康瑞不經意間發現，自己的一頭黑髮卻成了歷史。
「新天地」品牌的宣傳
於是，香港明星投資的「東魅」酒吧、日本彩虹樂隊的Ark音樂餐廳、意大利維納斯冰淇淋店等多重時髦元素被一一鑲嵌進舊式石庫門。於是，大陸文化商人陳逸飛的「逸飛之家」與台灣昔日明星楊惠珊的「琉璃工房」，二者比肩在「新天地」，開始了一種對話的可能。
羅康瑞為「新天地」定下的竣工日期是2001年6月30日。他急於在7月1日的80週年黨慶和10月上海APEC會議之前把「新天地」推出。「慶祝建黨80週年，中央的高級領導都會到一大會址，不用宣傳全國知道；APEC會在上海開，各國總統元首會到上海來，有6000多名外國記者，不用宣傳你也宣傳了。」
如他所願，江澤民總書記、俄羅斯總統普京、新加坡總理吳作棟等貴客先後走入「新天地」。這幾乎是最好的廣告，卻分文不費。
羅康瑞在上海風頭出盡，香港許多房地產大佬開始與他明裡暗中較量。不僅「新天地」附近的地皮成為兵家必爭之地，「新天地」本身更令諸多開放商眼熱。甚至不少商戶也攔住他說，「你把店賣給我們吧。」
「一賣給這些商戶就沒法控制了。我堅決不能賣。」羅康瑞顯得挺輕鬆，「我不怕競爭。我比他們投入。我自己不抓著做，不下這麼大決心，『新天地』是沒辦法做出來的，我看不是那麼多老闆願意自己用這樣多的時間來做的。」「雄厚的資金能請到非常好的設計師，但這是硬件，硬件只是成功的一部分原因，軟件是沒法用錢堆起來的。」
羅康瑞每個月會從香港飛到上海兩三次，每次都下榻城市酒店，傍晚到「新天地」轉一轉。他經常隻身隨意地走進某一家店舖，吃吃裡面的東西，看看商品的陳設。
據羅康瑞介紹，負責「新天地」招商的客戶服務總經理是一位香港餐飲專家，瑞安的員工戲稱他為「上海夜市長」，因為「新天地」的餐館、酒吧幾乎是他一家家「嘗」出來的。
但是，「新天地」是否能夠成為瑞安現實的現金來源而不至於淪落為一個美麗而脆弱的擺設和話題？別忘了，它只是瑞安的第一步，接下來，還有更浩大的工程需要集團投入資金，據估計，52公頃的工程，將消耗250億人民幣。
羅康瑞對此沒有給出明確答案，只稱，他已開始謀劃著在杭州南山路老年公園再造一個「杭州新天地」。過不了多久，在「新天地」與人工湖之間，他的私家別墅也將建好。
「以後基本上是兩個家吧，一半在香港，一半在上海。」羅康瑞說，10年前他曾銳意進軍香港地產業，但當時其他港商投地時比他還要積極。所以，他提前選擇了上海。
我自己「卷起衣袖」來做
羅康瑞說他每月都要到上海數次，近期更是大江南北到處走，有時就是他公司的公關人員都找不著他。他自豪地說：「我與其它發展商不同之處，是我自己‘卷起衣袖’來做，去不同地方做實地調查，看當地人居住狀況，喜歡什麼、到哪裡消費、如何消費，這些我完全做了研究。」隨著瑞安進入更多城市發展，羅康瑞預期自己會把愈來愈多的時間放在調查研究方面，“如果無稅務上183日的規限（香港法律對企業及個人稅收的限制），更多時間會留在中國。我們在上海有十分專業的研究隊伍，成員包括來自香港及上海的人員。”瑞安從開始與當地政府談發展可能性，直至決定項目上馬，大約需要一年時間。
除了經濟發展潛力，城市是否與國際接軌，也是羅康瑞決定投資的重要考慮。他說：「如果城市沒有與國際接軌的需求，也不適合我們發展。我們不會做。」他以國際化來劃分瑞安與國內發展商的區別：「國內發展商有他們的競爭力。他們的成本應較我們為低。但他們的建筑水平還未達到我們的質素。像上海這樣與國際接軌的城市，規劃必定要有國際水平。我們有此視野，全世界都熟悉。」
在瑞安房地產五大項目中，重慶目前的經濟條件相對遜色一些，羅康瑞解釋道：「重慶今天雖然較落后，但她是直轄市，發展得很快，角色和其它城市不一樣。」對於瑞安計劃在重慶市中心建設90多層的大樓，他說出個中原委：「重慶市長和我們一起考察時，感覺重慶如果也有一超高層大樓，應該也是一很好的象征，給人看見已達到一定發展水平。於是，他給我們優厚條件，就是如果我們負責建設，可考慮給予地價上的優惠。」
百億巨資打造武漢新天地
上海新天地的成功，使羅康瑞和瑞安集團聲名大震，國內數十座城市紛紛邀請他參與當地舊城改造。經過數十次實地考察，羅康瑞除在重慶和杭州分別出巨資打造「重慶新天地」及「西湖新天地」外，尤其看好武漢。
據悉，羅康瑞擬在武漢再出手100億元，將漢口永清片區打造成「武漢新天地」。這是迄今為止，武漢房地產史上最大的鴻篇巨制。羅康瑞先生說，武漢新天地項目整體規劃已做完，一期先完成武漢新天地的建設，二期再將周邊地塊建設成包括高級住宅樓、超五星級酒店、高檔寫字樓等在內的大型綜合地產項目。
羅康瑞說，上海「新天地」最大的特色，是將上海近代建筑的標志──石庫門建筑群改住為商──建筑外表保留了當年的磚牆、屋瓦，而內部，則按照二十一世紀現代都市人的生活方式、度身訂做，體現現代休閑生活的氣氛。
永清片的開發將依照上海模式，但絕不是上海的翻版。「漫步新天地，游人仿佛時光倒流，有如置身於二十世紀二、三十年代的江城，但跨進每個建筑內部，則非常現代和時尚……未來，這裡將是集餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心。」羅康瑞對永清滿懷憧憬。
他坦言，兩年前在得知武漢市政府將對永清片實施舊城改造時，就「相中」了這塊地。他們請來了多位國際上有名的城市發展規劃專家，對地塊開發潛力進行評估，最終的結果是值得。
羅康瑞最后笑著說，我們將依托此地，在武漢立足生根，並作為進軍整個華中市場的基地。他在武漢延續的是上海新天地開發與經營模式。從戰略角度考慮，先不過分關注武漢新天地的早期利潤回報，重點追求的是項目開發之外的品牌效應。
羅康瑞認為，瑞安目前已是世界級房地產企業。不久的將來，他傾力打造的「武漢新天地」將矗立在美麗的長江之濱。
羅康瑞在日前接受《華爾街日報》採訪時稱，公司計劃明年上市，上海、杭州、武漢、重慶的資產肯定包括在內。而一旦瑞安房地產上市，將成為中國第一大地產發展商。
(本文根據《華人世界》及中國印刷包裝網有關資料改編而成，相關資料和數據截止時間為2005年12月28日)
|
