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■政府降低西鐵南昌站及元朗站上蓋物業的發展密度，防止屏風效應 ，其中南昌站的總樓面面積會減少18%，包括減少1座住宅大廈及1座寫字樓。本報記者溫瑞麟 攝
【本報訊】（記者 羅敬文）政府決定降低西鐵南昌站和元朗站的物業發展密度，總樓面面積減少逾15%，以免造成「屏風效應」。政府會剔除南昌站1座住宅大廈和1座寫字樓的物業發展，並減少元朗站的兩座住宅，又會留有多條約30米的通風廊，預計2010/11年施工，2016年落成。有測量師估計，政府會因此少收約20億元。
行政長官曾蔭權去年在施政報告中，提出重新檢討西鐵南昌站和元朗站的物業發展密度。發展局昨日向立法會提交文件，雖然城市規劃委員會早已核准南昌站和元朗站的物業發展，但為減少屏風效應，決定透過減少樓宇座數和高度，以整體建築物的體積，並引入通風廊和景觀廊，以及調整樓宇排列，以改善區內流通。
南昌站住宅單位減22%
在西鐵南昌站，會減少1座住宅大廈和1座寫字樓的物業發展，地積比率由8倍減至6.6倍；住宅單位從原先4,247個減至3,321個，減幅達22%；樓層高度減少約10至14.8米不等，使總樓面面積由369,600平方米，減至303,107平方米，減幅達18%，使富昌邨和南昌邨的通風情況較原先方案分別改善20%及10%。
元朗站樓層降3至10米
在西鐵元朗站，政府提出減少元朗站的兩座住宅物業發展，地積比率4.64倍減至3.93倍；住宅單位從2,214個減至1,758個，減幅達21%；樓層高度減少約3至10.9米不等，使總樓面面積從160,842平方米，減至136,362平方米，減幅達15%。經評估後，新元朗中心平台的通風情況，會較原先方案改善13%。
政府與港鐵會諮詢深水步及元朗區議會，預料明年上半年提交城市規劃委員會審議。政府發言人表示，港鐵在南昌和元朗站的物業發展屬代理人的角色，減少發展密度勢必令政府的收益減少，料減幅與總樓面面積減少的幅度相若，介乎15%至18%不等，但具體仍須視乎市場定價，難以作出具體評估。
項目已打樁 修改空間細
政府發言人表示，今次的修訂是經過多個方案中篩選出來，是多個空氣流通評估中最好的，並指因兩個物業發展早已打樁，修改空間有限，南昌站在修改後，難免仍是「一字排開」，只是在中間抽走其中兩幢而已。發言人表示，政府日後會循減少發展密度的方向出發，控制發展密度，但要視乎不同的個案。
測量師彭兆基表示，若以西鐵南昌及元朗站附近住宅最新地價作推算，兩個項目加起來，政府會少收近20億元。他認為，部分項目的財務預算是早年訂下的，現時很難作確實的比較，但以元朗站附近住宅每呎約1,500元推算，政府或少收近4億元；而南昌站則以每呎2,500元推算，亦會令庫房少收近17.9億元。產業測量師陳超國保守預計，南昌站項目涉及80多億元，政府少收接近1成，而呎價未必會因減少密度而大幅提高。
測量師：可滿足市民要求
他說：「以現時的密度水平來說，要包裝成豪宅並不容易，還要看其他配套設施，至於只是輕微調整地盤地積比率的話，相信很難做到地價三級跳的效果。」他認為降低密度可以滿足巿民對規劃的要求。
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