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中銀國際
雖然華潤置地(1109)08年銷售數據符合我們的預期，但由於更加保守的銷售預測，我們將08-10年盈利預測下調20-41%。與中國海外發展(0688)相比，華潤置地是估值更加便宜的領先開發商，且經常性收入更為強勁。我們維持對該股的買入評級，並將目標價由9.55港幣上調至10.50港幣，較09年預測每股淨資產值16.20港幣折讓35%。
華潤置地08年合同銷售收入79億人民幣，同比增長34%，略高於我們的預期。雖然公司去年未公佈銷售目標，但其經營表現令人滿意，也與其它領先的全國性開發商(例如基本完成去年公佈的銷售目標的中國海外發展)相當。剔除其主要合資項目的少數股東權益 (公司持有無錫和杭州項目60%的權益，持有大連項目55%的權益)，公司去年的銷售收入約為66億人民幣。
09年盈利已鎖定約50%
包括07年底的58.3億人民幣已預售但未結算銷售收入，08、09年總預售收入約為133億人民幣，其中約63億人民幣將於09年結算。這相當於我們今年全年房地產銷售收入預測的44%。包括我們預計6.44億港幣的租金收入，我們認為，公司09年盈利已鎖定50%左右。
由於一些項目可能推遲 (包括成都翡翠城)，以及實現價格略有下降，我們將08年盈利預測下調了21%至17.9億港幣。剔除重估盈餘及其它非經常性收益，我們預計，08年基礎業務利潤為16.5億港幣，核心利潤為15.4億港幣。由於對未來兩年的銷售情況預測更為保守 (以及對公司竣工面積目標下調的緩衝)，我們還將09、10年盈利預測分別下調了29%和41% 。儘管如此，我們仍預計08-10年核心利潤年均複合增長率將達到43.2%。
由於這兩家開發商都在全國擁有較多的項目，再融資風險很低，因此去年投資者一直熱衷於對華潤置地和中國海外發展進行「追求優質」主題下的投資。雖然投資者更看好全國性業務規模較大、經營效率較高的中國海外發展，但我們更看好華潤置地，因為其經常性收入更為強勁，同時，02年以來，公司將其業務範圍由北京擴展到了其它16個城市，這將使其直接受益。
估值方面，我們發現，與中國海外發展相比，華潤置地的估值更為便宜，其09年盈利鎖定比例更高、增長前景更好。因此，考慮到盈利鎖定比例較高、經常性收入更為強勁、以及在領先的全國性開發商中估值較低，我們更看好華潤置地。我們維持對華潤置地的買入評級。採用較09年預測淨資產值折讓35% (由於08年銷售情況令人滿意，以及今年盈利前景樂觀，因此我們將淨資產折讓率由之前的40%下調至35%)，我們將目標價由9.55港幣上調至10.50港幣(昨收8.73元)。
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