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美國近期的樓市數據不俗，根據最新的資料顯示，反映美國20大城市樓價的標普/Case-Shiller綜合房價指數，2月份跌幅由1月份的下跌19%收窄至18.6%，為過去24個月以來，首度未有再創紀錄最大跌幅，市場憧憬美國樓市已轉好；不過股神巴菲特於其旗艦巴郡的股東大會上表示，雖然數據顯示美國樓市已回穩，但認為樓市尚未出現復甦訊號。而筆者則預料美國樓市或於年底前復甦，而房地產股票基金則相應受惠。
美國近期的樓市數據轉好，相信絕對要歸功於美聯儲。美聯儲早前先後以數千億美元購入國債及由兩房及美國政府抵押協會(GNMA)所發行的按揭抵押證券，以直接推低美國三十年期按揭息率，從而刺激樓市。事實上，根據美國兩大房屋按揭機構之一房地美的數據顯示，美國的30年期按揭息率由去年最高的6.5厘一度大幅推低至4.78厘有紀錄以來最低水平，伯南克的措施可謂相當有效。現時美國的按揭息率仍於低位徘徊，加上美聯儲早前表示，會於今年內額外以7500億美元購入按揭抵押證券，預料將續推低住屋按揭成本，並有效刺激按揭申請活動。
美國樓市跌幅已足夠
雖然美國樓市有復甦跡象，但大部分投資者所關心的是，樓價何時止跌回升呢？根據一項涉及15個國家的研究發現(上表)，在過去30年裡，這些地區共經歷過29次房地產泡沫(以房屋實際價格下跌超過13%計算)；根據統計，每一次泡沫爆破後的平均實際價格下跌幅為27%，平均時間為18個季度。以現時美國樓市來看，標普/Case-Shiller綜合房價由06年7月最高點已跌30.7%，由於該數字以名義價格計算，而名義價格一般均受通脹影響，故跌幅一般較實際為少。筆者以2000年1月消費物價作基準，發現標普/Case-Shiller綜合房屋實際價格，已由06年5月的最高點下跌了34.3%。 跌幅已大於上文提及的平均實際價格跌幅27%，雖然跌幅之相對足夠，但由於至今歷時僅10個季度，較平均的18個季度為短，故預計樓價下跌速度會放緩，但樓市是否見底，仍須以數據進一步分析。
樓市或於年底前復甦
筆者以美國樓市的整個建屋過程所分為的四個單元、五個數據作分析。該五個單元分別為：建屋許可、新屋動工、建屋支出及新屋完工及銷售，而後者可進一步以新屋銷售及二手樓銷售數據作分析。當中建屋許可所指的是，獲政府部門批准的建屋數量；新屋動工指每月住宅的動工數字；建屋開支指整個建屋計劃的持續投資，用於新建築住宅的開支，包括建築物及其結構內的費用、電力安置等，但不包括土地買賣；而新屋銷售及二手樓銷售當然是指實質的成交宗數。
根據標普/Case-Shiller綜合房價指數顯示，美國樓價於 06年7月見頂回落，五個重要的樓市數據均領先樓價，其中筆者認為最應留意的是，分別領先樓價12個月及10個月的新屋銷售及二手樓銷售數據，而當中由以前者較為領先，主要因為新屋銷售亦包括只付了訂金而未正式成交的交易，而後者則只計算已成交的交易。雖然新屋銷售較二手樓銷售領先，不過由於二手樓市場佔整個按揭市場的九成，故前者的走勢仍須以後者來確認。
由於作為樓價領先指標的新屋銷售及二手樓銷售分別於今年1月暫時見底，則美國樓市於年底年底前復甦亦不無可能，不過關鍵處仍在於房屋建造商是否可取得足夠的融資去推動新工程項目，以及奧巴馬政府的政策，是否可有效減少銀主盤的數量。
按揭息率低位徘徊
雖然筆者預料美國樓市或於年底前復甦，但於分散風險的大前提下，筆者建議投資者可留意環球房地產股票基金。根據理柏的分類，坊間現時共有13隻環球房地產股票基金，撇除不足三年期歷史的基金外及考慮到基金公司本身的信貸情況，筆者認為當中以宏信領域基金—環球地產股票基金最佳。該基金主要投資於受管制市場中已上市或交易的公司或房地產投資信托基金，於美國的投資比例高達30.6%。 ■東驥基金管理
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