港股透視：華南城銷售勢頭有望延續

http://paper.wenweipo.com [2009-12-17] 我要評論

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中銀國際

　華南城(1668)10財年上半財年實現淨利潤2.46億港元。扣除重估盈餘後的基礎利潤為5,600萬港元，符合我們的預測。10月和11月公司加快了深圳華南城二期的銷售。公司已經完成10財年銷售目標的95%，新項目進展順利，預計住宅單位的預售將在2010年中期開始並在11財年貢獻利潤。較2010年預測淨資產值折讓71%的估值具有吸引力。我們維持買入評級，基於較2010年預測淨資產值50%折讓所得出的目標價為2.40港元(昨收1.39元)。

　收入同比增長158%至2.5億港元，因今年銷售面積達13,013平米，而去年基數較低，僅有779平米。毛利潤也同比激增371%至1.2億港元，毛利率由上財年同期的26.3%升至本財年上半年的48.0%，因物業銷售比重上升且毛利率升至70%。總體上業績符合我們的預測，扣除重估盈餘後的基礎利潤為5,600萬港元，而上年則錄得虧損6,900萬港元。

　公司加快了深圳華南城二期貿易中心的銷售。截至09年11月，合同銷售及草簽合同的總量超過了10.2萬平米，為10財年10.8萬平米目標的95%，而均價也隨展會的積極反饋以及深圳整體樓市回暖而出現了上漲。預計在深圳華南城和新項目推出更多單位的情況下這一銷售勢頭有望得以延續。

新項目進展良好

　上市三個月後公司按照IPO時的計劃成功收購了三個項目，預計土地成本在65-298元/平米的相對較低水平。南寧和南昌華南城將在2010年上半年動工，預計住宅部分最早在2010年中期開盤，屆時有望收回足夠的現金流為貿易中心的開工補充資金。

　首發淨募集資金29億港元後，截至9月公司的手持現金超過了40億港元，處在淨現金狀況。根據新購項目調整後淨負債率仍然維持在19%的健康水平。儘管如此，我們預計公司以住宅單位的預收款來為項目提供資金的策略不會改變，從而控制自身的現金流需求。

較淨資產值折讓71%

　隨着深圳華南城銷售進度的加快以及新項目的不斷推出，我們認為公司距離實現資產價值又邁進了一步。目前股價較2010年預測淨資產值折讓71%，對應1.1倍10年市淨率，我們認為足以補償開發貿易中心較長的回收期。我們對華南城重申買入評級，基於較2010年預測淨資產值50%折讓所得出的目標價為2.40港元。