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■梁亨
美國獨立研究機構會議委員會星期二公布了09年12月份消費者信心指數報告，從11月向上修正的50.6上升到52.9，達到3個月來的高點，也超出了分析師的預測。美國經濟逐步走出低谷，最近公布的樓市數據也見好轉，美房地產基金在去年一直跑輸大盤，今年料有望出現轉機，相關基金因而也值得留意。
據基金市場策略員表示，過去10年，美國的房地產業先是在低利率的大環境下高速發展，然而隨着房市泡沫破滅，房價也告重挫。從最近房屋銷售量可以看出，房市可能已向底部靠攏，因此是時候收集處於谷底的美房地產基金。
在經歷了近3年的泡沫後，儘管美國房價仍在下滑，去年第三季度的每套17.79萬美元都市住房中間價，同比仍下跌11.2%。穆迪商業地產價格指數也顯示，當地商業地產價格從2007年的高峰期已下跌了41%。
受惠低利率及扣稅優惠
但房屋銷售量的指標則似乎有轉好的跡象，據美國全國地產經紀商協會資料，受惠低利率措施以及每戶多達8,000美元的扣稅優惠，去年11月份現房銷量增加7.4%，為2007年7月以來最高水準。
摩根士丹利美國房地產基金在2006、2007和2008年表現分別為36.79%、-17.99%及-42.24%。資產比重為96.94% 股票及3.06% 現金。基金平均市盈率和標準差為29.57倍及40.54%。上述基金的地區分布為100% 北美。資產行業比重為95.46% 金融服務、3.63% 消費服務及0.91% 健康護理。至於基金的三大資產比重股票為10.32% Simon Property Group Inc.、8.41% Equity Residential及6.25% AvalonBay Communities Inc.。
在迪拜世界事件發生後，影響全球商用房產自第二季以來復甦腳步，仍處於26年高位的失業率與房屋斷供宗數的攀升，對美國樓市與經濟構成的威脅依舊存在。
但全球經濟持續復甦的跡象已相當明顯，加上美國房地產證券基金約4%股息率，仍較高於美國10年期國庫債券約3%的孳息，相對具備投資吸引力。經濟復甦步伐加快，信貸市場能夠就此穩定。
股息率約4%具投資吸引力
自美國房產泡沫破裂後，當地住宅市場一直在劇烈調整，二手房銷售佔美國住房市場銷售量的85%，去年11月份的二手房銷售量同比增長了44%，全球經濟持續復甦，低利率環境可望維持至明年上半年，讓市場樂觀預期今年下半年美國住房市場走出困境。
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