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■樓市近來節節上升，投資細價樓成為小投資者的心水選擇。
——收租供樓「除笨有精」 代理料中小型樓再漲價一成
本報記者 蔡競文
近日開售的新盤貨尾動輒要300萬至400萬甚至更高價方有交易，若以同一筆資金，可考慮在新界二手市場買入3至4個細價單位，以便分散風險。另外，有地產代理指出，現時按揭息口低企，買入細價樓貸款額不足100萬元，以30年供款期計，月供僅約3,000元，以租金收入幫補樓按供款，兼博物業升值，實「除笨有精」之舉。
樓市近來節節上升，投資細價樓成為小投資者的心水選擇。綜合各地產代理近日預測，今年中小型物業價格至少有一成升幅。即使未能在預期時間內放售錄得樓價升幅，小業主可以考慮先行上會，出租待市旺一併連租約出售，實不失為穩陣的賺錢途徑。
新界區如屯門、沙田、大埔等有不少細價盤源讓投資者選擇，當中不乏能提供高租金回報的單位，如屯門置樂花園細單位，租金回報率可高達6.8厘。祥益地產分行經理袁思賢表示，屯門置樂花園早前錄得一宗租賃成交個案，單位租金回報率高達6.8厘，該單位為1座中層A室，建築面積517呎，實用面積449呎，兩房一廳，原業主於08年以80萬購入上址，日前獲一名外區外籍人士垂青，以4,500元租入，平均呎租為8.7元，若以實用面積計算呎租為10元。若以當時的購入價作計算，租金回報率約6.8厘，若扣除管理費等雜費約800元，回報率仍有約5.5厘。
買樓收租定存收息回報差大
另外，以屯門康德花園面積479呎單位為例，入場費僅97萬元，平均呎租10.4元，租金回報率可望達到6%水平。若未來1年按息維持低企，業主選用拆息掛鈎按揭計劃，以目前約1厘的按息計，七成按揭即借少於68萬元，若持貨2至3年賣出，短炒隨時可獲利。而且，在持貨的2至3年間，業主每月供款僅約2,184元，以現時每月租金約4,980元計，每月還有2,796元可落袋；若決定「上會」，承造30年按揭計劃，以2.35%按息計，每月供款僅約2,630元，則仍可有約2,350元現金到手，即使扣除其他開支如管理費或其他雜費，至少有1,800元可賺。
事實上，若將100萬元放於銀行作12個月定存，以建銀亞洲的0.35%息率計，1年僅得3,500元利息，每月所得只有約290元。買樓收租與作定存收息相比，回報高下立見。
全港平均租金去年升22.6%
租金隨通脹上升，據地產代理的統計資料顯示，過去一年細價樓租金升幅高於樓價升幅。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，據美聯「樓價走勢圖」內「租金走勢圖」顯示，租金由08年底平均每呎14.13元升至09年底平均17.32元，累積上升22.6%。以50個大型屋苑分析，去年不少屋苑呎租錄得顯著上升，其中太古城、麗港城、嘉湖山莊等更錄得3成增長。
在租金明顯上升之下，多個新界屋苑平均呎租亦達至「雙位數」，如大興花園、花都廣場等呎租相繼超越10元。由於去年租金升幅顯著，迫近樓價，再配合低企的息率，令不少屋苑均出現供平過租，細價物業尤其顯著，屯門市廣場及大興花園分別少18.2%及17%，而河畔花園、嘉湖山莊及花都廣場則少一成。
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