港股透視：本港地產股估值偏低

http://paper.wenweipo.com [2010-05-20] 我要評論

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大福證券

　政府於上周二公開拍賣東涌地皮，發展商反應冷淡，我們認為此乃彼等具選擇性的購地策略，而並非表示展望樓市轉差。事實上，南豐發展雖為一間低調的私人發展商，但其過往均能把握適當時機購入地皮。該幅東涌臨海地皮以34.2億元成交，相當於樓面地價每平方呎2,378元，我們相信南豐發展將可於該144萬平方呎的住宅發展項目中賺取不俗的利潤。

兩市區地競投氣氛料濃厚

　地政總署快將推出三幅地皮拍賣：(1)於5月24日拍賣粉嶺上水市地段第177號；(2)於6月8日拍賣位於何文田的九龍內地段第11175號；及(3)於7月28日拍賣位於山頂的內地段第9007號。粉嶺地皮的吸引力似乎較弱，而兩幅市區地皮雖由政府主動自勾地表中勾出拍賣，但我們相信競投氣氛將最為濃厚。

　粉嶺住宅地皮於4月由一間並無披露身份的發展商以10.54億元勾出，相當於樓面地價每平方呎1,872元。考慮到勾地價或拍賣開價較底價有大概20%折讓，我們預期成交地價將略高於13億元。另外兩幅地皮的銷售條件尚待確定，然而，按何文田住宅地皮的最高總樓面面積80,755平方米及山頂住宅地皮的最高總樓面面積30,180平方米計算，我們預期其各自的成交價將分別約為100億元(每平方呎11,500元)及97億元(每平方呎30,000元)。

樓市一直有龐大投資需求

　若發展商在銷售物業方面能採取公平而具透明度的制度，我們認為，政府干預物業銷售的安排並無必要。政府警告或擴大加徵樓宇買賣印花稅亦屬過火，因現行對物業買賣所得利潤而徵收的稅項已足以懲罰純粹的投機者。然而，政府的干預措施僅將對需求一方構成短暫影響，而需求乃主要取決於經濟環境及資金流動性。香港的樓市一直有龐大的投資需求，真正用家的需求與投資需求不易劃清。

新地信置予「強烈買入」

　我們繼續相信，本港地產股的估值普遍偏低。與其過往的估值相比，由於發展商正擴展於內地的業務範疇，故我們相信彼等具有相當的潛力可獲重新評級。當銀行收緊信貸而令內地發展商受到打擊之時，正是本港發展商搶佔內地商機的黃金機會。我們重申對新鴻基地產(0016)及信和置業(0083)的強烈買入推介。