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國浩資本
越秀地產(0123)09年未結收入及今年1-5月的累計合同銷售額共計達107億港元，相當於去年結算銷售收入的2.7倍。這將使公司未來錄得非常高的盈利增速。財務方面，2010年最大現金支出將來自土地出讓金(30億港元)和建設費用結算(60億港元)，但預計90億港元的銷售收入足以應付這些費用。因此，我們預計，公司的財務狀況仍會保持在健康水平，不會較09年底出現嚴重惡化。基於新的銷售進度假設，我們將目標價由2.61港元下調至2.60港元，並維持對該股的買入評級。
廣州國際金融中心的零售門店(總面積約42,000平方米)已全部租給廣州友誼(000987.SZ/人民幣23.92，未有評級)。根據廣州友誼今年1月初發佈的公告，這些門店每年的租金為7,655萬人民幣，合同租期為七年。用總租金除以總面積，我們得出每平米月租金大約為170元人民幣。
我們認為，這一租金水平並不高(廣州白馬大廈目前每平米月租金已達500元人民幣)。我們認為，較早引入知名零售商非常重要，因為這樣才能吸引優質客戶入駐寫字樓。
穗國金重估收益未反映
廣州國際金融中心約237,300平方米(53%)的面積已被重新歸類為投資物業。然而，09年該部分錄得的重估收益僅有3億港元左右。我們了解到，廣州國際金融中心的開發成本在75億元人民幣左右，約合17,000元人民幣/平方米。假設其公允價值為30,000元人民幣/平方米，那麼其資本價值高達135億元人民幣。資本價值(135億元人民幣)與成本(75億元人民幣)之間的巨大差距就意味着未來巨額的重估收益。然而，項目進入成熟期前，重估收益尚無法在2010-11年的業績中充分釋放。
從市淨率估值角度來看，擁有投資物業較多的開發商的市淨率通常較低，因為這些物業的投資回收期較長。對比各大擁有較多投資物業的開發商的市淨率和投資物業佔總資產的比例，我們發現越秀地產是估值最為低廉的股票之一。
越秀地產目前股價較我們的2010年每股淨資產值預測折讓約74%(板塊平均水平：53%)，2010年預期市淨率(受研究員主觀預測的影響較小)也只有0.8倍(板塊平均水平：1.2倍)。鑒於其較高的盈利可見性、良好的財務狀況以及強勁的銷售勢頭，目前的估值水平並不高。 (摘錄)
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