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■港島鰂魚涌太古城部分海景單位成交呎價突破萬元，銀行對這些單位已出現估價不足的情況。 本報記者張偉民 攝
樓價狂飆，市場逐漸出現銀行估價不足的情況，為樓市拉響警號，買家入市前可能需準備比預期多的首付資金，以防出現無力上會被迫撻訂的局面。高力國際指出，由於7月份樓市成交活躍，部分豪宅業主開價進取，即使反價5%，買家亦會追價成交，令現時市場估價不足情況佔雙位數字，反映銀行雖然借貸積極，但估價仍然審慎。
■本報記者 周穎
高力國際住宅買賣部董事潘偉基昨日於記者會上表示，以一個5,000萬元單位為例，業主反價5%，銀行估價不足約10%至15%範圍內，因此建議買家先向銀行初步審批後，才簽買賣合約。
高力國際(香港)研究及諮詢董事盧永輝指出，政府推出的「9招12式」在6月生效，之前發展商及準買家抱觀望態度，在不明朗因素影響下成交量一度下跌，其後發展商重新部署銷售策略，由6月開始陸續推出新盤及以貼市價開售，令市場活躍起來。而山頂加列山道及何文田兩幅豪宅地以高價成交，令一度暫緩入市的需求逐步釋放，近期買家以用家為主，包括換樓客及轉租為買。
太古城呎價萬元估價不足
中原按揭董事總經理王美鳳指出，出現估價不足主要有兩個原因，包括個別單位造價偏離市價成交，以目前中原城市指數只是82點水平，與97年樓價比有近20%距離，但個別成交價已經超越97水平，導致出現估價不足。以一個太古城單位為例，目前市場二手呎價為8000餘元水平，但有單位成交呎價逾一萬元，銀行估價較成交價低5%至8%；另外，單幢樓或村屋等較少成交的物業，隨著樓市上升，由於成交少，銀行難以有參考價，亦易出現估價不足情況。
但她強調，一般情況下，由於有個別買家已經簽訂臨時買賣合約，銀行有3%至5%彈性安全範圍以幫助買家入市。
恒生指樓價有點脫離現實
事實上，恒生銀行副董事長兼行政總裁梁高美懿早前曾警告，現時利率處於持續低水平，屬於不健康及不現實的情況。她提醒有意置業人士，利率不會長期處於低水平，現時的樓市價格有點脫離現實。由於本港樓價屢創新高，近期有部分新造按揭申請出現估價不足的情況，該行批核按揭貸款時，將會審慎考慮申請人的還款能力。
長和系主席李嘉誠亦認為，買家若有能力不要借太多，「負擔得起5-6成首期當然無問題」，投資者應視乎個人的財政狀況，「無論是樓市或股市，都要『量力而為』」，「如果要借到樓價八至九成就不要了」。
高力續看好樓價年升1成
另外，高力國際指出，截至今年7月底，豪宅平均成交價升至每平方呎17,037元，較對上一季上升3.7%，租金呎價升至41.94元，按季增長4.6%。潘偉基表示，今年第二季，雖然傳統豪宅區逾1,000萬元的豪宅成交量下降，但過去兩個月整體住宅市場表現活躍。豪宅售價已回到97水平，個別豪宅更已超越高峰期的價位。
高力國際預料，在外圍經濟未有負面因素出現下，住宅市場可望進一步增長。未來十二個月，豪宅租金料將上升15%，售價在未來十二個月的升幅約10%。
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