把脈香港：政府應完全禁止樓宇發水

曾淵滄博士 香港城市大學MBA課程主任

　「發水樓」是近一兩年來最常受市民所批評為「官商勾結」的有力「罪證」。因為地產商買地建樓，官員有權在預先定好的總建築面積中加上一些額外的不計算在總建築面積內的設施，如露台、窗台、電梯大堂、樓梯……當年，政府允許官員批出這些額外設施是為了鼓勵地產商建露台、窗台……等所謂推動環保概念的東西。但是，漸漸地地產商拚命地建大露台、大窗台，並將之當成可銷售的面積賣給買樓者，這使到真正的建築面積比原訂的建築面積大幅增加了，一般加幅高達30%，也因為地產商在買地時心中已有真正的建築面積會比原訂的建築面積大，因此土地拍賣出價也比較進取。他們把這額外的面積計算進去，但是，消費者、買樓者則發現，現在新落成的樓宇，實用面積越來越小。數十年前的舊樓實用面積為可銷售面積的9成，今日只剩6成，而批核這些額外面積的權力掌握在官員手中，這就出現了官商勾結的不滿聲音。

　特區政府多次與地產商討論這件事，地產商說內部會自律、訂指引，但是無效，因為若非政府白紙黑字的命令，哪有地產商會自願自解？

　終於，在今年的施政報告中，特首宣布了兩個處理「發水樓」的措施，第一個措施是規定今後地產商賣樓，唯一的計算標準只計算實用面積。那些額外的「發水」面積公共設施都不許計算在內；第二個措施是將來發水面積最多10%。

　基本上，上述兩個新措施是受市民歡迎的，不過，允許地產商續繼「發水」10%似乎是多餘的一條尾巴。《施政報告》公布後，電台馬上有主持人這麼說：「地產商發水一成合法，街市小販呃秤一成犯不犯法？」

　是的，現在所有的市民都把「發水樓」視為官商勾結的罪證。地產商「發水」就是欺騙買樓者。既然如此，政府是沒有理由留下一條尾巴，讓地產商發水10%。

　也許，政府以為完全禁止發水，將來的新樓不會有露台，不會有電梯大堂。

　錯了，地產商建樓，會分清楚對象，建豪宅不可能沒有豪華的設施，就算完全沒有發水，地產商若想建豪宅，賣豪宅的樓價就一定會提供目前發水樓所提供的設施。政府主動允許發水的結果是所有的地產商不論所建的樓是一般中產者的需求或是富豪的需求，一律加建一大堆豪華設施。

　還有，當實用面積為賣樓的唯一計算標準時，如何定義實用面積，政府是必須立法來處理，以免惹起法律上的爭論。而且，只計算實用面積的話，公共設施的主權誰屬？這也需要政府進一步說明。