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楊志強 香港工商專聯會會長 資深時事評論員
下年度財政預算案有關土地供應安排，未扭轉私樓供應緊絀格局，未能有效壓抑樓價，因此市民質疑政府壓抑樓價的能力。樓價高企，中產與年輕一代的怨氣飆升，堵塞了八十後、九十後向上流動的途徑，令他們無法實現人生計劃，包括結婚和生育。香港環繞樓市而積聚的不穩定因素，正在不斷增加，政府切勿掉以輕心，應該全面檢討現行土地房屋政策，其中包括調整房協功能，照顧市場與政府之間的空間。
自成立以來，房協一直透過不同類型的房屋計劃，為香港市民提供他們能夠負擔的房屋。房協轄下的出租屋邨、夾心階層住屋、長者房屋等角色和功能，正好照顧到私人市場及政府之間的空間。
目前香港的房屋可分為三類：一是以商品房為主，由私人市場主導；二是以低收入市民為主，由政府主導及計劃的公屋；三是以夾心階層人士為主，由政府規劃，規定樓房大小，或規定買家收入上限，或規定樓價上限，或規定轉售限制等的房屋計劃，在政府基本規劃後，可由房委會、或房協、或市場、或三者混合方式興建，基本目的是按夾心人士的能力去解決夾心人士的住屋問題。
從三方面調整房協功能
現在政府的房屋政策的策略錯誤，是政府認為「有需要的家庭」只是那些需要入住公屋的家庭。政府停建居屋和夾屋，好像完全不知道現時香港「有需要的家庭」，又何止是需要入住公屋的家庭呢？現時特區政府的「房屋計劃」，只是每年推出土地，發展商「勾」，但勾與不勾，能否建預算案單位訂下每年供應3至4萬個單位的目標，根本是未知之數。
政府停建居屋和夾屋後，僅推「置安心」計劃止渴。但政府與房協合作推出的「置安心計劃」，總共提供合共約5,000個單位，2014年僅供應1,000個「先租後買」單位。但合資格家庭有近15萬個，1,000個「置安心」單位根本無助解決供求失衡的問題。
政府應承認對房屋問題失誤，制訂長遠房屋政策，諮詢市民意見。其中對策之一，是循三方面調整房協功能：（一）政府以合理價格撥出土地予房協，發展限時、限呎、限價的「三限樓」；（二）讓房協興建更多長者屋；（三）允許房協在屬下出租公共屋邨的空置單位，改造後經營安老院。
讓房協發展限時、限呎、限價的「三限樓」
本港樓價居高難下，癥結是近年中小型單位出現斷層，而發展商又傾向將新盤豪宅化，令市民難以上車。上車盤缺令未上車一族失望，感覺置業夢愈來愈難圓，這是增加民間怨氣的原因之一。預算案加快樓宇供應的措施之一，是增推「限呎樓」中小型住宅用地。理論上，推出「限呎樓」地皮可強制發展商供應中小型單位，彌補市場不足。
不過，「限呎樓」雖然有助增加中小型單位供應，但如果發展商將地皮囤積居奇，遲遲不肯動工或建成後一直不賣，或者將「限呎樓」建成「迷你豪宅」出售，仍然無助市民上車。因此，政府應讓房協興建「限呎樓」，以合理價格撥出土地予房協，規定房協限時、限呎、限價推出中小型單位，讓合資格人士申請購買，並且可即時自由買賣，代替停建的居屋和夾屋計劃。目前市場上 僅得20%居屋已補地價並可自由買賣，餘下80%居屋業主難以享受資產升值。將土地交予房協以市場方法興建限時、限呎、限價的「三限樓」，較交予房委會效果更好，亦更能回應市場。
目前房協每年能應付的建屋量只有3,000個單位，由於房協照顧到私人市場及政府之間的空間，調整房協功能，房協每年應提供5,000個「三限樓」單位予市場，令市民能夠上車。
讓房協興建更多長者屋
本港正面對人口高齡化的挑戰，政府統計數字顯示，截至今年5月，全港65歲或以上人口，共有90.7萬人，佔全港總人口量的12%，到2031年更會上升至25%，即每4名香港人便有一位是長者。本港已進入「老年型」社會，長者的安居問題必須得到重視。
房協數年前推出的「長者樂安居」住屋計劃，包括將軍澳的樂頤居和佐敦谷的彩頤居，為一班中產長者提供優質的租住單位，屋苑設備一應俱全，包括文娛康樂、護理醫療等，大受長者歡迎，但僧多粥少，576個單位已全部出租，目前尚有超過150名長者輪候。
既然這類長者住屋計劃大受歡迎，政府應該研究如何將它發揚光大。房協獲得運輸及房屋局同意，將於9年後拆卸筲箕灣明華大廈全面重建，成為首個廉租屋重建計劃。落成後，房協會將三分之一範圍用作原區安置所有3,100個住戶，並興建長者屋租給區內長者。政府應讓房協在進行社區重建時，將長者屋一併作出區域規劃，讓房協興建更多長者屋。同時，不少知名的非政府機構，如東華三院、保良局、仁愛堂等，其實也擁有土地、資源，以及行政管理經驗，可以為長者提供住屋及支援服務，政府可推動這些機構相互合作，提供更具規模的長者住屋計劃。
允許房協在屬下屋邨空置單位經營安老院
隨著人口老化，長者的護理服務需求愈趨複雜，院舍的護理質素對老人家的健康尤其重要。根據現時的條例，以不同形式津貼的院舍，如資助院舍、合約院舍、資助護養院、「改善買位計劃」的私營安老院都必須要符合《安老院條例》及相關的條款和規定。但問題是院舍數量不足，質量欠有效監管，是異常突出的大問題。
目前全港700多間安老院舍，獲政府資助的僅有200多間，大批低收入家庭的長者輪候需時，不少最終等不到，實在唏噓。而400多間私營院舍的質素良莠不齊，入住者變成活受罪。政府應立即修改不合時宜的《安老院條例》，允許房協經營安老院。房委會管理的公共屋邨逾200條，房協則只有20條，兩者的土地儲備有天淵之別。政府應允許房協將屬下的出租公共屋邨的空置單位，改造後經營安老院。
在香港，政府作為最多土地儲備的擁有者，以及高地價政策的最大受惠者，它扮演的不是維持公平競爭的公證人角色，而是其中一個主要的參與者、「利益攸關者」。這種結構性的「利益共同體」，涉及各階層深層次矛盾，對政府的道德信譽造成致命打擊。調整房協功能，有助照顧到私人市場及政府之間的空間，也有利維護政府的道德信譽。
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