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香港文匯報訊（記者 顏倫樂）提起東南九龍，10年前給人的印象只是工廠區，最了不起的是區內有個啟德機場，但自98年啟德機場搬遷後，隨著啟德發展、觀塘市中心重建、沙中線等一系列項目相繼被提出，樓市商機爆發。當醜小鴨蛻變成白天鵝之際，發展商及投資者紛偷步圈地插旗，一擲數億元掃入數幢工廈，坐等升值及重建做商廈，令區內工商物業成為吸金王。東南九龍10年後（2020年）勢成本港新商業核心重鎮，被譽為是「新中環」。
仲量聯行早前一份研究報告顯示，隨著各項基建及重建項目的推動，東南九龍一帶的商業樓面，十年後將由目前1,100萬呎，暴升1倍至2,300萬呎；而屆時港島中區的商業樓面，由於可供應土地少，最多可由現時的2,300萬呎增至2,800萬呎，增幅只21%，屆時東南九龍將晉升為全港第二大商業地區。以此推算，再過5至10年，東南九龍的商業樓面有機會超越中區，加上全新的規劃及完善基建，對國際企業更具吸引力，甚至有力取代中區成為本港新晉商業重鎮。
巨大的發展潛力已吸引發展商圈地插旗，當中不可不提億京發展，公司項目策劃經理黎裕宗（見圖）接受香港文匯報專訪時表示，近年公司發展重心放在東南九龍，不斷購入區內地皮發展，獲利豐厚，目前於該區可重建為商廈的樓面達300萬呎，佔集團投資的七成以上，他笑言：「我哋唔係情迷東九龍，只係見到呢邊有機會，發展潛力好。」集團近年於區內興建多幢甲級商廈，包括億京中心、萬兆豐中心、寧晉中心等，承接力均相當強勁，未來該區尚有約3至4個區內項目排隊發售。
發展潛力大迅速冒起
黎裕宗坦言，早年東南九龍因地區問題，很多公司不願搬入，但自從08年金融海嘯後，由於東九龍工商物業租金吸引，不少中區租戶為免捱貴租，決定遷入東南九龍，為該區帶來大批租戶，當中包括AIA、宏利等大型保險業龍頭公司。他補充，現時九龍灣租戶以物流公司居多，保險業及後勤公司等亦不斷於觀塘及九龍灣設寫字樓。「東南九龍係一粒明珠，冒起速度極快，每年一小變，估計5年內面貌會煥然一新。」
美聯工商董事陳偉志表示，受沙中線及啟德計劃消息刺激，加上政府亦於東南九龍積極推出土地，東南九龍區核心工商物業呎價過去一直上升，當中核心工業區如觀塘及九龍灣等的工廈，由於呎價較同區商廈有一段距離，吸引一眾投資者追捧，特別是區內一些具改組或重建概念的項目，該行對於東南九龍區工廈發展潛力睇高一線。
半年18宗全幢工廈成交
東南九龍商廈呎價不斷「破頂」，最新紀錄來自億京中心上半年一宗成交，呎價高見8,300元，創下東九龍區商廈呎價歷史新高，媲美尖沙咀商廈。翻查資料，今年上半年全幢工廈成交增多，市場錄得18宗全幢工廈成交，較去年同期的13宗多出38%，絕大部分均屬觀塘及九龍灣一帶。其中資深投資者鄧成波上半年購入5幢工廈，涉資約11億元，大部分位於觀塘及九龍灣一帶，可說為該區投下「信心一票」。
除億京外，新地、會德豐、恒基等大型發展商亦於區內坐擁不少項目及商業土地儲備（見表）。有代理表示，其實東南九龍近年一直「默默起革命」，落成甲廈包括宏利金融中心、Landmark East、國際交易中心及Octa Tower等，大型商場有MegaBox、apm等，再加上多項周邊配套等，整個地區亦全面「升格」，具足夠潛力發展成另一商業核心。
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