 放大圖片
■圖為北角油街前政府物料供應倉。 本報圖片
世紀21(香港)首席顧問兼註冊專業測量師陳東岳
油街地王由長實以62.672億元中標，平均樓面呎價8,294元，這是繼九肚山之後，另一幅貴重地皮以比市場預期低價格售出。發展商或已開始調較其投地策略，較以往更審慎保守去購入土地作發展。
北角貴重地皮並不便宜
從表面看，不到8,300元的呎價稍嫌偏低，但細心分析下，這個是反映綜合酒店及寫字樓或住宅用地的呎價，住宅部分的調整後呎價仍達1萬元或以上，在今天的環球經濟大環境、歐美主權債務危機日重之下，應該還算是一個不俗的市價水平。
我不完全認同發展商已看淡樓市，今次除長實外，還有另外5家發展商入標，不要忘記這是地價連建築費達80億左右的巨額投資，有六家公司肯投真金白銀一票，已是對香港的經濟前景有信心的鐵證。
再分析油街地的發展限制，當中42%樓面限作酒店，該酒店限建於臨海一面，而且有100米高限，酒店享全海景(最低層受東區走廊遮擋)是優點，但這亦遮擋了住宅或寫字樓部分的海景，這部分亦有110米高限，或許可以用設計遷就，比如東西座分置排列，讓住宅或寫字樓亦享較多海景。作為參考，若以較早時英皇投得的灣仔酒店地，平均樓面呎價約5,600元計算，得出油街地酒店部分地價約17.7億元，其餘可建寫字樓或住宅部分約值45億元，除以該部分樓面約43.8萬呎，即呎價約10,300元。
假設發展商選擇建部分住宅，估計平均售價每呎可售15,000元，該部分總銷售值約為65億元，日後如能悉數出售該批住宅，基本上已取回大部分成本。酒店部分是長期投資，需要待建成後以酒店房間租金及餐飲收益慢慢歸本，雖然現時香港缺酒店房間，租金回報預算不俗，但這是長期收入，兼且同業競爭激烈，面對歐美日經濟不景，仍要作保守估計將來的住房率及日租等。
酒店部分資金回籠期長
九肚山及油街兩項都屬於鉅額成交個案，較預期低的造價或未足以反映整體住宅市道，南昌站更是約126萬呎樓面的龐大綜合商住項目，預計發展商亦會以審慎態度看待，筆者期待將軍澳66A區住宅地的拍賣，屆時拍賣場的氣氛及造價，將更能反映市場對純住宅項目前景的看法。
|
放大圖片
