「新居屋」應售予公屋戶

http://paper.wenweipo.com [2011-09-23] 我要評論

放大圖片

世紀21(香港)首席顧問兼註冊專業測量師陳東岳

　傳出港府「新居屋」已有初步方案框架，將以私人參建模式，初期每年建5,000個單位，定位朝著「雙夾心」一族，即既買不起私樓又不符申請公屋資格，新居屋售價參考舊居屋有樓價折扣，入息限額則較「置安心」計劃要求略低，傳新居屋不售予公屋戶，如屬實或將引起公屋居民反響。

　港府是土地供應者，讓發展商購入土地後，通過建築發展過程，並承擔了發展期間市道起落的風險，然後把建成的單位向市場發售。港府復建「居屋」出售，標誌著其角色轉變，是既擔任「麵粉」供應者，又自行製「麵包」出售。

　「居者有其屋」計劃是資助置業者買房。為何要復建居屋？上車難已演變成政治議題，當市場經濟不能發揮其調節功能，於是港府以行政手段去滿足民意訴求。當市場出現供求失衡，樓價則大幅攀升近年非本地買家以其雄厚財力入市，而沙士後港府勾地政策出台，近年市場供應少，在供不應求下，樓價升高至大幅脫離本地上車人士負擔水平。發展商在商言商，在現市場情況下，無可能廉價售樓去遷就上車人士。港府被迫出手復建居屋，以「折扣價」賣給合資格人士。

　港府已按序直接售地去增加土地供應，同步收緊樓按，設立額外印花稅等，適逢外圍經濟不穩，已成功冷卻樓市，而樓價亦膠著在現水平，稍偏軟卻不致大幅回落。

須避免對二手市場構成衝擊

　在現時的市況，「新居屋」對私人物業市場的影響不會很大，市區新盤動輒400萬、500萬元起，未構成競爭；但200萬元以下樓價、新市鎮或市區單棟樓中小型單位將會出現壓力，市區中小型單位是中型單位換樓客源，應斟酌新居屋每年建5,000伙是不是一個合適數量，盡量避免對二手市場造成過強衝擊。

公屋戶為置業階梯基本第一層

　我對「新居屋」以「雙夾心」一族為對象無意見，但對其不售予公屋戶有很大保留，公屋家庭是置業階梯的基本第一層，應該讓他們有機會換樓，港府可分一部分配額給綠表申請者，既讓他們有一個新希望，又可增加公屋流通量，騰出單位予公屋輪候者較快上樓。