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■由綠城集團投資建設的農轉非安置房。 資料圖片
香港文匯報記者 蔡競文
內地正在切斷全國房地產開發商的融資途徑，收緊或堵塞他們各種各樣的曲線融資渠道，以保宏調效果，及降低樓市瘋漲速度和降低樓價。
上周，內地又向房地產行業投下一枚重磅炸彈，銀監會要求信託公司展開與綠城中國(3900)及關聯企業房地產信託業務的情況調查。銀監會一石擊起千層浪，觸發內地房地商股價大瀉。前日，與綠城中國母公司有信託合作業務的平安保險（2318），股價亦急瀉。
資產抵押證券潛伏違約風險
所謂「房地產信託業務」，簡單而言，是指房地產公司將項目（將開發的樓盤）交予銀行，銀行根據相關估值發行信託產品向社會銷售，套現所得交予開發商進行建設，樓盤建成售出後，發展商將售樓所得交回銀行，向投資者兌現信託產品的回報。
由此看來，「房地產信託業務」可說是內房商的曲線融資方法。有不少聲音指，現時各類信託理財產品、委託貸款等，其本質與08年構成環球金融海嘯的美國次按產品並無太大分別，都是一些資產抵押證券；加上這些產品的年息達十多廿厘，市場一旦逆轉，除發展商無法還錢予銀行之外，銀行亦會受到拖累，導致的連鎖違約風險更大。
有統計指出，內地信託公司上半年向房地產行業投入逾2,100億元人民幣(320億美元)。全部未償房地產信託貸款超過了6,000億元。
內地樓價已遠超出普通百姓的承受能力，為此政府近兩年來不斷出台給樓市降溫的舉措，其中之一就是在內地約40個城市實施限購令。但上周銀監會的這一舉動，引發房地產行業資金緊張的擔憂，導致其它許多開發商H股股價和債券價格大跌。
內地開發商背負高額債務
有業內人士指出，很多內地開發商都背負著高額債務，在缺乏其它融資渠道的情況下，他們依賴信託貸款作為關鍵的資金來源。Mirae Asset Research的研究指出，今年上半年，在香港上市的內地開發商平均利息成本同比上升64%。
報告稱，8月末以來銷售減緩以及利息成本上升的雙重打擊，加劇市場對內地開發商資金情況的憂慮，如果銷售進一步放緩，內房商的流動性還可能進一步惡化。
看來，內地房地產市場已經到了轉折點。
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