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國都證券
金融街(000402)為地方國企，主營商業房地產開發與銷售，業務區域以北京為重心，同時布局天津、重慶、惠州，客戶對象側重大型金融機構和大型企業。公司70%以上為商業地產項目，以住宅地產為輔。商業項目側重甲級寫字樓，產品多為地區地標性建築。多年積累的客戶資源構成公司核心優勢。公司大客戶多為保險、銀行機構，對甲級寫字樓需求旺盛，對於公司開發項目認購踴躍，為公司整售模式提供保障。
堅持「以商務地產開發為主導，適當持有優質物業」的經營策略，經營重點明確定位於北京地區，11年取得中信城地塊建面為50萬平米，繼續鞏固北京土地優勢。同時業務模式成功向天津、重慶拓展，先後竣工津門、津塔、重慶金融中心項目，11年取得津南長地塊面積30萬平米。自持物業穩步發展。截至11年中期，公司持有物業穩步增長，達到55萬平米，較上年末增加9萬平米，新增物業均為利潤率水平較高的寫字樓項目(物業租賃業務利潤率水平90%左右)。
資金壓力小 流動性好
11年中期賬面貨幣資金131億元(人民幣，下同)，短期借款與一年內到期的非流動負債28.7億，資金充裕，償債壓力小。公司資產負債率(扣除預收款後)為49%，位於合理水平。上半年營業收入46.2億元，淨利潤12.7億元，分別同比增長133%和150%。增長的原因主要為10年收入確認多集中在下半年而11年收入確認比較平均，同時，11年上半年津塔和金融街中心項目計入投資性房地產採用公允價值計量，增加經營收益約6億元。預收款項大幅增加38億元，達128億元。預計下半年結轉收入41.7億元，全年房地產開發與銷售收入80.2億元。物業持有與物業租賃業務穩步增長，預計全年帶來收入3.9億元。
盈利預測與估值。公司致力於商務地產開發，市場前景廣闊，盈利模式成熟，我們預計11-13年收入穩定增長，每股盈利(EPS)分別為0.61元，0.74元和0.90元，給與推薦-A的評級。風險提示：持續緊縮的貨幣政策給行業帶來的負面影響。
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