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■圖為上海浦東陸家嘴商業區。新華社
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
還記得筆者於90年代開始踏足神州時，各大一線城市的辦公室市場未正式開展，外資公司只能租用五星級酒店客房作商貿活動，取其交通便捷、往來商貿文書服務方便和環境較整潔安全的好處。因為運作成本高昂，公司開始轉去租用住宅單位，臨時改裝成為辦公/居住用途，但隨著各地政府取締「住宅商業化」不當行為後，本地發展商開始蓋建小型辦公室或改裝住宅樓為商廈。
近年歐美經濟回落，中國的主體經濟乘時冒起，中外資企業紛紛進駐各一二線城市，由代辦處逐漸擴大為地區/全球總部，從面積幾十平方米擴展到現時的上萬平方米的強大需求。
除了中國兩大中心城市北京和上海外，新型辦公樓已在深圳、廣州、成都、大連、青島、重慶等一二線城市拔地而起，外形以玻璃幕牆為大宗，而內部裝飾和辦公室設備可以趕上歐美、日本和香港的甲級辦公室大樓。筆者大膽地指出中國辦公室市場正進入黃金發展期，而在可見將來仍然會站在前列上。
這些物業業主由早期的港澳開發商增加至在香港 / 中國上市的內房企業、中國各大金融機構、中國各大國有企業和中國的投資基金(含房地產基金和專職的信託基金)。因為考慮民生的重大因素，中央政府從今年起著力打擊商品住宅的價格，這使投資者和開發商轉戰商貿市場，尤其以辦公室物業、取其租金收入穩步上升和管理較容易的投資特點。
連續幾年，中國四大城市從北京、上海、廣州到深圳都分別主辦了大型運動會和博覽會，大幅提升城市品牌，充分介紹和展露城市精彩風貌給全世界企業和人群，使她們成為中外資今年投資的新貴。
穗成功主辦亞運換新裝
這個現象在南方最大城市最為明顯。亞運會的成功主辦令廣州市容完全更新，廣州的新十大建築主要坐落在珠江新城區內，促使該區辦公室租金向上提升。這個區現在已發展成為集商貿、零售、娛樂、餐飲、酒店和旅遊的新型綜合地區，各大中外金融 / 實業機構大舉進駐，成為這所「南大門」城市的最主要的商貿區域。
直至今年上半年，廣州的主要辦公樓租金已升至人民幣140 / 平方米，而珠江新城更達人民幣160 / 平方米，某些甲級辦公室已突破人民幣200 / 平方米，反映出金融和科技公司進入該區的強大剛性需求。但在銷售方面，今年第二季度共錄得約125,000平方米的成交額，但成交價卻輕微下調8%至人民幣20,300 / 平方米，但天河區的平均售價已達人民幣30,845/平方米，摘取廣州市的冠軍。展望下半年，單在珠江新城已有約28萬平方米辦公室落成出租，會使租金上升勢頭得到一點紓緩！
同樣地，這個龐大供應量的情形會在北京和上海出現。大型國際盛事在兩座中心城市主辦後將外資企業來當地投資的勢頭大大加快，辦公室的租金一併受惠而錄得明顯增長。於今年第二季度，北京和上海分別錄得12%和7%的租金升幅。北京的主要金融區如金融街、長安街和建國門的租金上升達8%到人民幣210/平方米以上，而上海市的平均租金也達到人民幣233/平方米。但相反地，該兩大中心城市的辦公室售價仍然向下調，分別錄得14%(北京)和3%(上海)的情形，主要受制於銀行的貸款收緊所致。在今年下半年，北京和上海分別有約460,000和500,000平方米辦公室上市，這會使租金升幅受制但買賣會轉趨平穩。
五百強進駐成都惹關注
筆者不得不提及成都市的發展。走在成都主要商貿區街上，大家可以見到不少甲級辦公樓正在加緊施工，預計下半年合共六個大型項目增加約181,000平方米供應量。大量的世界五百強企業進駐成都已吸引了不少其他中外企業租用寫字樓擴展業務，這有助減少該市高企的空置率。巨大的需求會逐步消化五年來的供應量，使成都晉身為大西北的主要商業中心城市。
筆者可以指出中國房地產市場已進入商業年代，中國GDP的快速增長強化了辦公室的興建數量和水平，並為每座城市留下美麗的地標！但這些大額投資已變成大財團的活動，小市民可以分析哪些中港房地產股份，選擇已著力拓展該領域的公司下注。將來的房地產開發商已不可能單依賴買賣住宅樓來賺取利潤，分散到「投資性」物業才是長遠延續發展的可行手段。除了評估市盈率外，股民應關注收租物業比重，未來租金增長率和分佈情形 (包括地理、級別、種類和租客)。
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