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■香港政府土地註冊處剛剛公布10月份的房地產登記的統計數據，樓宇買賣合約共錄得5,675宗，較9月份下降約13.7%，更較去年10月份大幅減少53.3%。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
最近，筆者參加朋友、親友或同事聚會，最熱門的話題是樓市幾時調整向下？還記得今年頭一季度時，這些聚會是每每談論到樓市升到何時？這個時候應否入市？入市後上升的幅度還有多少成呢？這個民意的轉向是否意味著本港住宅樓市「輪流」轉下跌呢？還是市民的不現實渴望呢？
我們試從政府樓宇買賣 / 轉讓和香港金融管理局對貨幣統計數字去分析一下後市的走向。香港政府土地註冊處剛剛公布10月份的房地產登記的統計數據，樓宇買賣合約共錄得5,675宗，較九月份下降約13.7%，更較去年十月份大幅減少53.3%，而樓宇轉讓契約於10月份共計9,712宗，較九月份上升4.5%，但較去年十月份大幅減少45.5%。
這兩組數字顯示十月份的樓宇買賣或轉讓宗數都在一年內錄得大幅下降。但從今年與去年十月的樓宇買賣和轉讓的平均值可見樓價仍然處於上升軌，樓宇買賣平均值從4.65百萬升到4.85百萬，而樓宇轉讓平均值從3.54百萬上升到4.60百萬，後者升幅非常可觀。同樣的萎縮情形在香港金融管理局公布的九月份住宅按揭統計結果一致。九月份新取用和新推出的貸款額分別下跌6.4%和7.5%。當中涉及一手成交、二手成交和轉讓交易，新批出貸款的變化率分別是+2.6%，-6.0%和 -22.2%。
在9月份新批的按揭貸款中，以最優惠利率定價的比例由8月份的42.1%升到51.3%，反映出優惠利率定價已成為主流方法，意味著市民供樓的平息年代已悄然落幕。這個改變主要源於銀行找到另一條可收取較高息口的「錢途」。從金管局的貨幣統計數字中可以找到本地金融機機一年內已加重「境外使用貸款」的比重，去年9月到今年9月已上升48.4%，以賺取較高的利息。
其實政府經過了整整一年政策調控後，樓價已基本上受控，但也令成交大幅減少。如筆者早前在本欄目提過，這次本港樓宇上升周期源於利息太低和銀行對住宅按揭貸款充裕，但這兩個利好因素正在逐步減少，形成現在「買賣兩閒」的膠著情形。又有些「好友」舉出「租金持續上升」的理由去支持樓價不倒的說法。
今年年初至年中的租金因為通貨膨脹凌厲和租盤數目不多已錄得超過兩成的升幅。因近月本港銀行對住宅按揭業務收縮，使業主成功「抄出」持有「一手」或二手」樓宇的數目大幅減少，他們眼見租金回報理想，紛紛「轉買為租」，令近期租盤大幅增長，尤其以「一手」樓供應量「滿額」的新界新市鎮更是租盤「重災區」。這些地區的租金逐步回順會慢慢影響到其他市區的租金走下，達到整體的租金下跌局面。讀者可見「租金上升」的因素也逐漸消失。
再者，各大本港「龍頭」開發商也開始面對樓價下跌的壓力，加入小業主減價的行列，但這個劈價潮暫時仍維持在新界新市鎮的樓盤中，市區的「一手」樓相對上價格仍然平穩。「一手」樓開始減價有著重要啟示，以往由同區「一手」樓拉動「二手」價持續上升的連環局面已完全扭轉，反過來將是「一手」樓價拉低「二手」樓的情形會出現！開發商願意降價主要是應對同區的未來5年內的龐大供應量和近月撿得平地的現實情況，「貨如輪轉」對他們來說才最重要。讀者現在應「心中有數」這幾個以往住宅樓價上升的原因已不復存在啦。
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