|
中銀國際
根據最近在福建、杭州、瀋陽和北京地產項目的實地調研，我們發現內地房地產行業的基本面並沒有太大改變。正如我們的預期，春節過後需求仍然疲軟，而大量新盤即將湧入市場。我們此行的主要收穫有以下幾點：
觀望氣氛濃重：1)從春節到上周，我們實地調研的所有住宅項目均門可羅雀，這與近期數據顯示的大部分一、二線城市成交量同比下滑90%情況相符；2)潛在購房者的態度是：他們要繼續觀望房價的下跌幅度，再決定是否出手。所有人都表示，即使按揭貸款利率有15%的折扣，仍不會現在買房。
銀行對房地產仍持謹慎態度
銀行對房地產市場仍持謹慎態度：1)從我們對銀行和開發商項目的調研來看，還沒有銀行開始對首套房按揭提供15%的利率優惠；
2)由於預售期較去年下半年的3-6個月進一步縮短，只有大型開發商能在1-2個月內收到預售款，而大部分開發商仍需等待2-3個月才能從銀行獲得預售資金。3)銀行的態度比去年更為謹慎，他們只向部分條件非常好的首套房購房者提供優惠按揭利率(基準利率)，而至少一半的首套房購房者仍需承擔比基準利率高5%-10%的按揭利率。
開發商比以往任何時候都更加謹慎：1)從我們調研的大部分項目來看，銷售人員對完成2012年銷售目標比以往任何時候都更為悲觀。之前，他們表示內部銷售目標略高，但他們會盡力完成，而現在，他們對當前經濟環境下究竟能完成多少銷售額完全沒有信心。2)中國海外發展和恒大地產等大部分大型開發商的目標僅是將合同銷售額保持在去年的水平。此外，他們還表示將在市場回暖前進一步放緩或推遲土地收購計劃。
我們預計3月起將有大量新盤入市，因為我們最近調研的幾個城市都有大量的潛在供給。這也與我們之前預測的2012年總供給17億平方米（14億平方米新增供給和2億-3億平方米2011年剩下的庫存）相一致。如果需求仍像現在這樣疲軟（遠低於我們預期的同比下滑10%-15%），那麼新盤可能進一步降價（即售價比周邊項目低20%）。.
因此，我們對中國房地產板塊仍持謹慎看法，特別是對住宅細分板塊。我們認為，最近中國地產板塊的反彈並沒有基本面的支撐。目前，該板塊股價較2012年淨資產折讓只有30%，與2011年初時的估值水平基本相當。然而，當前的行業環境卻比2011年初時艱難的多，特別是在今年政策並沒有放鬆跡象的情況下。因此我們建議投資者在最近的反彈中獲利離場。 （摘錄）
|
