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時富金融策略師 黎智凱
中國住建部副部長齊驥周日在廣州舉行的論壇上表示，住建部正在總結房產稅試點經驗，接下來將確定更多試點城市。今年的政府工作報告提出「改革房地產稅收制度」，其中財政部部長謝旭人就此明確表示將適當擴大房產稅改革試點範圍。筆者預期，內地房地產市場今年內將個人住房房產稅範圍擴大乃勢在必行。
房產稅與美國之「巴菲特稅」(Buffet Tax)本質上同出一轍，長遠目標在於財富分配 – 擁有房產越多，所繳納稅款越多 。這短期內可發放信號壓制住房投機行為，長期可降低住房投資回報率，達致調控目標。此外，房產稅可視為一平衡工具，如果房價上漲，對房主的稅收就要增加，所以理論可有效控制房價惡性上漲。
不過，事實並非如此。從重慶和上海的試點看，房產稅對平抑房價似乎沒有太大作用，卻對增加地方政府的稅收有幫助。內地大部分城市之收入和香港某程度相似，皆以賣地作為主要來源，大幅度打壓房價對地方政府本身並無好處，所以出現對中央調控指令「舊政新解」(即各地方政府對樓市政策作出微調解讀) 的情況。對於投機者來說，通常資產配置並不限於一個城市，固單一城市之房產稅試點對於打壓投機行為沒有明顯幫助。
房價因素並不容易量化
縱使有其必要性，但筆者認為，開徵全國性房產稅在技術上相當有難度。主要原因是實行房產稅之先決條件是全國性房地產普查登記，並建立城鎮住房資訊系統。這種國家級之資訊系統開發需時，以上海試點作為例子，個人房產評價標準是以70%之買入價加上30%的價值評估作為徵稅依據，可想言之，要有效全國性評估住房價值是一不可能之任務，加上影響房價的因素並不容易量化，固需大量專業測量師對數以萬計不同房屋進行估值。這必先耗費大量社會成本，但同時亦面對房屋評價的機制不公平的申訴。
另外一個技術問題，是對於徵收範圍很難制定公平標準。重慶試點之問題在於對高檔房之定義，而上海試點即只針對新購房人，對以往擁有數套住房的業主為最大受益者。
中國有關房地產之稅收主要集中於開發及交易環節，對於持有房產階段並沒有相關稅項，這亦間接降低持貨者之成本，並使地方政府及開發商有誘因推高房價，這也解釋了內地房價上漲之因素。所以房產稅應可降低回報率從而達到調控房價目標，但要成功推行房產稅，必先放棄以房價，尤其以估值作徵稅標準，所以可考慮以人均居住面積作為依據。現時推行之限購令壓制剛性需求，並不能作為長期措施，固內地應及早完善交易稅、資本利得稅、房產稅等稅制，以免房價急劇上升。
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