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■高緯環球認為，淺水灣道近110號地盤位於斜坡，中標發展商需為項目進行地盤平整，增添建築成本及時間。 資料圖片
——今截標估值19億 呎價最高達4.5萬
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 政府上年度推出的最貴重地皮將在今日截標，這幅位於淺水灣道近110號地皮，市場估值由10.5億至19.1億元，以可建樓面42,044呎計算，樓面地價的最高估值超過4.5萬元，勢將衝擊賣地紀錄呎價榜，而對上紀錄保持者為2006年的山頂加列山道地皮，當時每呎樓面地價為4.22萬元。
這幅淺水灣道地皮，毗鄰康芷苑和「百合花」The Lily等豪宅，位置地勢偏高，可遠眺淺水灣海景，四周環境寧靜。地盤面積約46,716呎，指定為住宅丙類用地，可發展洋房，樓高限制不多於4層，地積比率0.9倍，可建樓面約42,044呎。
中原預期小型發展商投標
中原測量師行估價部執行董事張競達表示，近日一手洋房銷情理想，反映市場對洋房有需求，估計地皮市值約16.8億元，每呎樓面地價維持40,000元估值。中原何兆棠預料，淺水灣道地皮除可以吸引大型發展商入標外，更有機會吸引小型發展商投標，主要因為山頂南區洋房供應向來緊絀，市場對逾千呎以上單位甚為渴求，豪宅有價有市，升值潛力亦偏高。
翻查資料，賣地紀錄中樓面地價最高三甲，首位為2006年山頂加列山道地皮(每呎4.22萬元)，其次為去年底售出的淺水灣南灣道地皮(每呎3.85萬元)，第3位為2010年中東半山聶歌信山地皮(每呎3.2萬元)。若是次地皮以市場估計上限價成交，則可望刷新三甲紀錄。
美聯測量師行董事林子彬亦表示，淺水灣地盤位處傳統豪宅地段，擁有海景，為發展低密度住宅的理想地段，地皮規模較去年底推出的南灣道地皮大，投資門檻亦較高，相信以中型及大型發展商參與競投為主。該行估計每呎樓面地價可達約45,000元，成交價將達約18.9億元。
事實上，由於樓價不斷攀升，地皮呎價榜近年波動頗大，排名第二的南灣道近35號豪宅地皮就於去年底促成，當時接獲達12家財團競投，政府終以4.988億元批出，每呎樓面地價3.84萬元。
平整斜坡成本削吸引力
不過，高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚認為，環球經濟市況未明，加上淺水灣地皮周邊建築密度較早前推出的南灣道地皮高，私隱度略遜，而且地盤位於斜坡上，中標發展商需為項目進行地盤平整，增添建築成本及時間，故預期樓面地價雖未必能創歷史新高，但亦應穩奪歷史第二高位。 該行料地皮約值16.8億元，樓面地價約4萬元，日後開售平均呎價達6萬至8萬元。
小欖地皮估值最多2.5億
至於另一幅亦作低密度發展的屯門小欖地皮，因發展配套未見成熟，雖然地皮可興建洋房，相信發展商入標意慾較細。再者，該區早前有地皮低價批出，可見發展商對該區打造豪宅沒有信心，據悉地盤面積約97,091呎，0.4倍地積比率，可建樓面約38,837呎，業界對地皮估值約1.17億至2.5億元不等，樓面地價約由3,000至6,400元。
但亦有測量師對屯門地皮有信心，林子彬表示，該區低密度洋房供應較少，相信市場上對此類型物業有一定的需求，而規模較細，能吸引中小型以至大型發展商參與。
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