|
本港樓價指數在低息環境及內地資金的推動下，正式突破1997年的「癲瘋」價，樓市是否有支持各有各說。但若從外圍因素及負擔比率考慮，學者警告，在全球經濟環境不明朗情況下，樓市乾升已現泡沫，一旦發生大震盪將造成沉重打擊。樓市問題，將成為7月上任的候任特首梁振英和新一屆政府管治班子面臨的重要挑戰。
炒家佔比低仍然健康
由於港元與美元掛鈎，美國近年推行低利率，本港利率也長期非自然地於低位橫行；內地及外圍資金湧入本港；加上過去數年因土地供應問題而製造的供應短缺，將本港樓價推向歷史高位。中原地產創辦人施永青就認為，現時空置率低，炒家比例偏低，顯示樓價仍然健康，認為樓市有支持。
理論上安全的樓價，實際上是否有足夠支持？經濟學者關焯照接受本報訪問時表示，近期有數據顯示，港島區約500方呎單位需16年的家庭收入方能夠購入，較1997年需要13年家庭收入高約20%，顯示本港普遍居民入息已經追不上樓價升幅，與負擔能力脫鈎，樓市基礎並不扎實。他更指出，近期成交量並沒有跟隨價格攀升，反映樓價只是在部分人「不切實際的期望下」，追價入市下而造成的「乾升」。但他亦承認，此「乾升」可能仍會持續一段時間。
外圍金融動盪或受衝擊
但在外圍經濟並不穩定下，樓價未必可以長期維持高位。關焯照舉例，97、98年的亞洲金融風暴，07、08年的環球金融海嘯，均是由外圍因素拖累本港樓價的例子。他警告，即使各國出手救市，以及內地資金流入，本港亦未必可在環球經濟震盪中置身事外，而外圍經濟帶來的金融震盪，更可能對本港樓市造成致命打擊。
在參選特首之初，梁振英已將樓市列為首要解決的問題之一，而計劃改組的「三司兩副司十四局」，房屋局與運輸局分拆，亦顯示他對解決房屋問題的決心和重視。面對社會對樓價高企的不滿聲音，梁振英提出了包括港人港地(只准港人購買的物業)、加快補地價速度，增加土地供應、允許收入較高人士購買居屋等對策。
上任後有「爆破」壓力
關焯照認為，若樓市泡沫可在政府換屆前因外圍因素影響而「自然爆破」，對新一屆政府不會造成太大壓力；但若在新一屆政府上任後才「刺破」，對未來實施管治將會造成更大壓力。但關焯照在分析時也指出，估計下半年樓市風險會加大。看來，樓市問題無疑將考驗新一屆政府的施政。 ■香港文匯報記者 趙建強
|
