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香港文匯報訊 香港樓價破頂，東亞銀行昨發表《經濟分析》指出，本港目前並未出現樓市泡沫通常會引發的信貸急增問題，儘管對金融體系的衝擊相對上可控，但樓價不斷飆升令一般家庭難以「上車」，當中所帶來的社會不穩，政府必須正視。
報告指出，樓價在2008年底至2012年首季期間飆升82.1%，由於超低息環境和收入上升，令供樓負擔指數今年首季輕微降低至46.4%，較2011年初48%的高位回落，甚至低於1992至2011年期間的平均49.3%。樓市似乎處於相對穩健的水平。
佔家庭入息比率遠超歷來水平
但若以另一個指標計算，情況顯然未能樂觀。樓價與家庭入息比率在今年第1季為9.9倍，雖然較2011年第2季10.9倍的高位有所回落，但卻高於過去20年平均7.7倍的水平。所以一旦未來利率攀升，供樓負擔指數將會惡化，令居民在供樓方面出現困難，近年置業的人士要承受的壓力將更為明顯。
但報告認為，本港目前並未出現樓市泡沫通常會引發的信貸急增問題。在2000至2007年間，美國住宅按揭貸款飆升115%，較名義經濟生產總值41%的升幅高出超過一倍。在1990至1997年間，香港住宅按揭貸款飆升271%，亦遠高於名義經濟生產總值129%的升幅。但在2004至2011年間，香港住宅按揭（包括香港按揭證券有限公司購買的按揭組合）只增長46.4%，略高於名義經濟生產總值41%的升幅，按揭貸款佔整體貸款在此期間的比重亦由35%下跌至23%。
樓價飆升置業難 令民怨加深
儘管對香港金融體系的衝擊相對上可控，但其令部分市民難以置業所引發的不滿情緒卻不容忽視。在供不應求的情況下，用家對房屋的需求殷切，在2001至2011年間，家庭住戶數目增長14.1%，超過期間5.4%的整體人口升幅。小型家庭數目增多是主要原因。過去10年，有兩名或以下成員的家庭數目增加了30%，令每戶平均家庭人數從3.1人下降到2.9人。
離婚人口上升是導致家庭人數縮減的原因之一。在2001至2011年間，總離婚人口增加125,708人，升幅達82.5%。另一個原因是新婚夫婦人數增加，2002至2011年期間婚姻登記的數量較1992至2001年期間高出25.4%。這趨勢導致小型房屋單位的需求上升，可惜供應方面卻朝著相反方向發展。小型房屋單位佔整體房屋落成量的比重在2009至2011年期間下降至平均52.6%，低於2000至2008年期間的平均74.5%。結果，小型房屋佔房屋總存量的比重下降至80.5%的歷史新低。
助「上車」紓不滿 利社會穩定
報告認為，樓價在過去幾年大幅攀升，令買樓所需的首期超出了一般家庭的能力範圍，當中不乏有真正置業需要的年輕家庭。用家的置業需求未有得到適當的處理和回應，已引起社會不滿。因此，協助有需要置業的人士以可負擔的樓價「上車」，有利社會穩定，這將會是來屆政府最急切面對的挑戰。
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