港股透視：置富增物業組合擴盈利

http://paper.wenweipo.com [2012-07-12] 我要評論

放大圖片

金利豐證券研究部

　置富產業信託（0778）物業組合主要集中於新界地區，今年完成收購荃灣麗城花園物業和北角和富中心物業，預期淨物業回報率分別為5.2%及4.8%。是次收購不但令物業組合增加至16個購物商場，亦是集團首次投資香港島物業，令物業組合之地域分佈更為廣泛。

和富商場定位中高檔

　集團透過實施資產增值措施以及租戶重整策略，以推動收益增長。除了去年開始物業增值計劃的置富第一城及馬鞍山廣場，集團亦計劃今年底前開始對麗城花園進行翻新，分三期進行。另外，由於北角區內缺乏大型商場，故有意將和富中心定位為中高檔次，冀增加商戶組合，以進一步增加租金收入。

　收購新物業的效益漸現，今年首季的續租租金調升率達20.8%，令續租租金大幅增加，集團期內總收益增加18.5%至2.59億元，可供分派之收益增長16.9%至1.32億元。受到內地經濟增長放緩，本港零售銷售增長亦大不如前，5月份零售銷售額增幅創下2009年9月最小增幅，按年上升8.8%至360億元。然而，集團私人住宅屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要，經濟下滑對其影響有限。

低息環境續有利收購

　由於新收購均以債務形式支付，因此期內負債比率從去年底18.8%上升至25.9%，距離35%上限有一段距離。（新加坡REIT負債比率上限為35%，獲得國際評級機構評級則可提高至60%）。目前本港仍處於低息環境，集團不排除繼續進行收購，擴大物業組合。

　走勢上，股價於長期處於上升軌中，今年股價累計升幅逾30%，快步隨機指數（STC）%K線突破%D線，移動匯聚背馳指數（MACD）維持牛差距，惟現價處於保歷加通道頂線，短線高位有待整固，可候低於4.7元吸納（昨收市4.90元），上望5.2元，不跌穿4.5元可續持有。