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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
淘大花園連天台單位，以呎價8,257元成交，創屋苑呎價新高；沙田好運中心一房單位以呎價7,175元成交，亦創屋苑呎價新高。新一屆特區政府以主打民生及解決置業困難政綱上台，為何上台月餘，同期本港經濟無突出表現，樓市卻突然有如此利好中小型單位的表現？
以上述淘大花園成交為例，記得沙士期間，同類單位曾低見呎價約1,500元，換句話說，這些年同類單位升值5.5倍。從淘大花園小業主的角度，這是一項平反，從普羅小業主角度看，近期中小型單位甚至二手居屋成交呎價的較大升幅，亦是平反了前些時中小型單位落後於豪宅呎價的升幅，讓小業主分享到樓市升勢的成果。假如這些單位的業主成功放售後，同步在市場買入另一單位，這些連串的成交，亦即是連鎖性的樓換樓行動，便形成利好成交的動力。
短期供應不足 致市場反應過敏
新一屆政府，開宗明義以民生及解決置業困難為政綱，市場理應有一段冷靜期，待新政策全面推出，始作定論是否奏效。近期中小型住宅及二手居屋成交價，出現凌厲的升勢，時間上發生於政府公布明年5,000伙白表可購二手居屋及青年宿舍等之後，即是說市場認為新政策會令上述樓盤供不應求，故此提早入市。現時內地及本港經濟表現強差人意，兼有打擊炒樓的額外印花稅措施，入市的買家以自用為主，急於入市的原因，可能是恐怕明年新政策推出時樓價會被搶高。
筆者一向認為，樓市政策不容易制訂，理由在於香港樓市的市場運作機制靈活而透明度高，樓價反應快速，有時表現過敏。現時價高源於供不應求，特區政府多年沒有在增加長期土地儲備下功夫，近年實施的比如收緊樓按及額外印花稅等，都是以壓抑需求為主，去年開始增售住宅地，但建築期最快要兩、三年，新增住宅單位始能應市。在這段不長不短的等待新增供應面市的期間，任何刺激需求的短期措施，都會引致市場過敏反應，而透過媒體報道，新高的成交亦會引來其他入市者的仿效。
在市場沒有同步同期增加住宅單位供應的情況下，貿然宣布5,000個白表可買二手居屋，等同市場預期明年起突然新增5,000個額外買家，而二手居屋業主售出單位後，可選擇換購私樓，亦可選擇細屋換大屋，賣樓所得款可讓業主有能力這樣做，想入市的買家為怕到措施推出時，樓價會被搶高，不如選擇提早入市，於是原先僅作預告的措施，卻變成激活二手居屋及中小型住宅樓市的措施。
GIC用地改住宅可較快增加供應
相信特區政府肯定會在加強新增供應方面多做功夫，新居屋必定會盡快面世，未上車家庭或許應該耐心等待，未來樓市恢復供求平衡之後，樓價自然不容易大幅飆升。近期規劃署建議把西貢市區附近兩幅「政府、機構或社區」(GIC)用地改作住宅發展，是較快能增加住宅供應的例子。加快步伐把市區內閒置已久的GIC用地，改規劃作住宅發展及配套設施，有利於解決社會對市區住宅的需求及樓價飆升過速等問題。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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