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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
中央銀行於6月初宣布30個月來首次降息，下調人民幣存貸款基準利率0.25個百分點；這反映出經濟形勢有重大逆轉，政府應對是通縮大於通脹情形。再看5至7月份的CPI是由3.0%順序下調到1.7%，物價上升的勢頭是壓住了；反映工業生產溫度的產品價格指數PPI連續三個月收縮，由5月的負1.4%，6月的負2.1%至7月的負2.5%(預測)，連續3個月負數並持續向下。
在中央召開十八大之前，經濟數據說明國家經濟形勢走弱，陷入「通縮」的可能性增大，如何振興經濟成為新任中央政府官員的主要經濟課題。自鄧小平南巡後，廣東省的經濟走在全國前列，也是全國第三產業領先的經濟省份。經過三十年的持續發展後，今天的廣東省房地產業情形如何，筆者以本文作總體回顧和展望。
現在珠三角的城市化率已超過80%，位於全國前列。珠江三角洲幾個主要城市人均GDP已突破或逼近15,000美元，依順序排列是深圳(17,600)；廣州(15,400)；佛山(14,500)；珠海(14,300)；中山(12,000)及東莞(9,100)。
根據世界銀行組織研究，當人均GDP到10,000美元時，住宅地產會逐步收縮並過渡到商業服務地產，當人均GDP到15,000美元時，地產業會昂然進入CBD商業地產黃金期，當人均GDP到25,000美元時，房地產金融業已步入成熟期，地產成為大眾的投資工具，而港澳地區正處於這個階段。回顧珠三角一眾城市中，深廣佛珠四大城市已逐漸步向商業地產黃金周期，令她們的商業地產回報率超越住宅地產，引導開發商順勢轉向這個領域投資。
在過去20年廣東省經濟持續向上，這令土地和商品房價格趨升，但早前的經濟過熱催生全國性的宏觀調控措施迫使成交量持續收縮。廣東省自2005年起7年內平均地價已上升超過3倍，但從2010起土地成交單價開始回落，由2010年的2,308元回吐至2011年的2,094元，而2012年下調情形持續。再者，一手住宅成交量呈現一致性的大幅收縮，如廣州市由2009年起的三年數據是2009年(978萬平方米)，2010年(657萬平方米)及2011年(557萬平方米)；珠海市商品房銷售面積的三年數據是2009年(271萬平方米)，2010年(233萬平方米)和2011年(209萬平方米)。
商品房升幅放緩 商業地產抬頭
步入2012年，各地區的剛需拉動成交量回升，但已「無復當年勇」了。考究其背後原因，除了房地產宏觀調控政策影響外，另外主要原因是廣東省經濟增速放緩和產業轉型。2012年粵的增長目標維持在8.5%，高於全國平均7.5%，當中深廣佛珠均更高見10%上。既然廣東省已基本上完成城市化，省政府唯有走上壯大實體經濟的路上，重點扶持先進製造業、現代服務業、戰略新興產業和著力開拓文化產業領域，這些高產值的行業有助持續拉高人均GDP數字。相對於升增幅日漸放緩的商品住宅房，商業地產的升勢仍然持續，如2011年廣州市的辦公室和商廈均價已突破21,500/平方米及24,000/平方米，並且有持續升溫情形，這與城市品牌效應和第三產業高速發展有莫大關連。
另外兩個重要發展趨勢是物業發展進入綜合體類型化和沿著城軌交通化。今天的新型開發項目多採用綜合體類型，即包含酒店、商業、辦公、其他功能(公寓、展覽、會所、文娛設施)於一個群組中，而且她們每個單元收取租金都比同區同類的高出起碼2成以上。大家不難發覺城軌系統正改變整個中國面貌和老百姓的生活形式，城際輕軌沿線地帶成為新一輪物業開發的亮點，同樣地它們的售價和租金也高於非沿線的物業發展！
受惠於先行的經濟成果，廣東省發展商走在全國前列，大型的已成功上市集資並發展到中型資產值的模式。但也因為廣東省地區已基本完成城市化，未來發展空間已被限制。面對大環境改變，廣東開發商應該走上非住宅化、綜合體開發模式化，輕軌沿線開發化、城鄉開發化、二三線城市集中化、海外投資化等多功能方向邁進。今天開發成本和規模日趨巨大，開發商唯有拓展多渠道融資，如分拆非住宅體上市，引入私慕基金、公私型合作開發等等。哪個能先走上多元化道路上，將是未來的勝利者！ ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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