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比富達證券(香港)
在過去一周，經過一輪調整後的港股終於出現反彈，在這一波反彈中，資金明顯流入內房股，多家內房股出現異動急升的情況，個別內房股股價更見一年新高。內房股近期跑贏大市，主要是因為剛公佈的數據顯示行業短期有轉暖的跡象，加上大部分內房股在估值上都出現大幅度折讓；在熱錢持續流入本港的情況下，資金會選擇追捧市場中估值便宜的內房股，相信未來幾周會有不少內房股陸續創年內新高，包括今期筆者推介的內房股SOHO中國（0410）。
SOHO中國目前已計劃將公司的經營模式轉型，由現有的「開發－銷售」模式轉成「開發－持有」模式。該項轉型計劃會導致該股的盈利模式出現變化，由原有的物業銷售創造收入的模式，轉型為較為穩定的物業租賃收入模式。該股目前擁有的項目組合的位置較為優越和集中，只專注於北京和上海的商業地產，佔地約150萬平方米、處於黃金地段的商用物業，分別為北京38萬平方米和上海112萬平方米。
目前，北京和上海的城市化及辦公室市場逐漸成熟，在過去18個月，兩個城市的租金增長均創下歷史新高，北京的租金增長73%，上海租金增長18%；空置率亦達到歷史低點4.9%左右。在市場需求方面，北京的寫字樓市場正處於供需不平衡的狀態，而上海是國際金融中心，因此估計寫字樓市場的需求將逐步增加。所以，筆者認為該股擁有較集中的項目組合將會有助公司順利轉型，並成為公司轉型的一大競爭優勢。
連番融資 負債率有所提升
該股剛於10月28日再度向市場融資，發行6億美元5年期的票據和4億美元的10年期票據，收益率分別為5.75%和7.125%，集資總額達10億美元；加上2012年初與2011年中的集資活動，該股共籌集逾22億美元，為公司轉型做好資金準備。綜合所有債務，該股目前的平均債務成本不到6%，資金成本較低，將有效減低業務轉型所帶來的資金與成本壓力。截至2012年6月底，該股的淨負債比率只有20%，估計年底其淨負債比率會有所提升，但該股的管理層表示其目標負債比率會控制於40%以下的水平。
綜上所述，筆者認為該股的戰略轉型，在中短期來說，會影響該股的資本開資與負債比率攀升，但長期來說，將有助於該股的淨資產值的折讓率下降，因為該股的項目組合的位置優越，均是資產質量較高，處於黃金地段中的商用物業。該股目前的每股資產淨值約11.5元，以昨收市價5.77元計，現價相對每股資產淨值出現50%的折讓，對應市盈率只有8.6倍，股息率4.9%，給予12個月目標價6.8元，建議於分段吸納。
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