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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
特區政府在找尋一切可行的方法及途徑，去增加可供發展的土地及房屋供應，作為穩定本港房地產市場的長遠策略。在過程當中，當年政府曾廣泛使用「移山填海」的方法，但面對社會近年關注環保及保育、兼有社運政治化等，這些都不容易進行。已想到的比如改劃GIC為住宅用地及活化工廈等，可以用的都見到已付諸實行，但似乎仍欠大的突破，要有突破，一定要跳出現有框框，才能想出新法子。
恒基地產主席李兆基提議政府允許在農地上免補地價，興建300平方呎售價約100萬的單位，他說：「當人人有樓，香港又何來霸權。」以他的身份說出來，相信不是信口開河，而是他對社會上未能上車置業人士的關心，作出一個具創意的建議。雖然有猜疑者以「牽涉利益」、「郊野公園邊陲農地作緩衝，不宜開發興建住宅」來批評，但筆者認同這是一個值得研究的方案，只需要在符合某些特定條件下，便值得深化落實執行。
首先，備選作這類項目的農地必需是生態價值較低而農耕活動已荒廢的土地，假如確立這一項新政策可行，可由規劃署啟動改劃作這類指定住宅用途，或者加入為第二欄，即可由土地業權人向城規會申請有條件或無條件批准作這個用途。取得城規批准後，向地政總署申請修改地租租約由農地改為允許作私人住宅，通常地政總署會在新批地租租約中寫明發展條件及限制，並在這個階段向申請人要求補地價。目前農地改作私人住宅用途而免補地價沒有先例，如要破例，必定是有政策上特殊批准。
假如政策上允許免補地價做住宅，即是以公帑補貼住宅業主，誰人有資格買這些樓？這些資格怎樣評定？單位售價怎定？假如認購者眾，怎樣決定賣給誰？是否抽籤？怎樣抽？誰來主持及執行？筆者問了一大堆問題，其實問題的答案是，免補地價這些住宅單位，是類似目前公屋，分別只在於公屋由政府興建，而新方案的住宅由私人發展商興建，但建成後交由政府處理，或由房委或房協去統籌。
或再問：發展商不會平白做蝕本生意，應怎樣鼓勵他們參與？可考慮允許在某一發展項目撥出某一百分比的座數或單位作免地價單位，該些單位的建築費可從發展商須為餘下單位所須補地價中勾減，但規定免地價單位的規格及數量，落成後交回政府去處理便成。
以上述方式給予私人發展商參與興建公營住房的好處，是較快見效和地區分布較廣，可輔助房署目前興建公營房屋(包括公屋及居屋)的龐大建屋量。至於上述免地價住宅，應規定由低收入家庭和單身人士購買，由於免地價，理應至少十年內不准轉售，以避免炒賣。另一可能，就是直接指定為新居屋，乾脆按照既定的居屋政策去處理銷售、定價及管理等。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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