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2013年1月25日 星期五
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房屋政策處兩難 沉著應對忌飄忽


http://paper.wenweipo.com   [2013-01-25]     我要評論
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陳振東 全國政協委員

 特首梁振英上周公佈《施政報告》以來,輿論焦點多次集中在房屋政策方面,事實上,房屋問題的確是現時香港民怨最集中的所在,亦是政府施政需要優先處理的難題。尤其是巿場對《施政報告》的初步回應,是認為政府短期未能提供足夠的房屋供應,相關房策措施「遠水不能救近火」,致使樓價新高再度湧現,多少令人有些失望。然而,如果以為面對2017年直選考驗的梁班子計劃中的房屋政策僅止於此,則一定是大錯特錯。未來兩年是港府遏制樓價的非常時期,只有在小心平衡各方因素的基礎上,不為那些為反對而反對的政客左右,也不受特殊利益集團所綑綁,才能以平緩的壓制措施以贏取兩三年的緩衝時間,以待供應漸增、利率漸升,樓價逐步回復到市民可負擔的水準。

切勿為短期掌聲冒進

 房屋價格遠遠脫離市民實際供款能力,早已是香港的老大難問題,原因錯綜複雜,背後涉及的利益盤根錯節,政府必須下很大的政治決心,並且細加拿捏如何操作,才能避免打沉樓市,避免大多數的香港市民皆受其害。

 筆者認為,剛公佈的《施政報告》措辭溫和,只提出未來3年至4年一手巿場預計可提供67,000個單位,因而被外界質疑「遠水救不了近火」。但這只是表象,只是梁班子為了避免即時衝擊樓市的做法。我們看到當局已經立即出來解畫,強調《施政報告》中提出的67,000個私樓供應,指的是已經出售的土地及正在興建的樓宇,並不包括今年以後會推出的建屋土地。並重申政府在2013年度,仍維持供應可建兩萬個私樓單位的土地目標,包括政府賣地、補地價、巿建局及港鐵的土地,這兩萬私樓土地將於推出後的3年至4年即可出售。換言之,未來4年至5年,香港私樓供應高達87,000個單位。至於今年可供出售的私樓及樓花,亦超過24,000個。這是因為現時一手私樓仍有4,000個貨尾單位,而過去半年,政府批出的預售樓花共有近8,000個,加上正在審批的12,000個預售樓花,故未來一年,可供應的私樓必定多於24,000個。何況,政府的賣地陸續有來,私樓供應量會不斷增加。

中長線覓地才能治本

 誠如有關專家所指出的那樣,本港短期私樓供應量絕對無問題,「現在要救的是中線而非短線。」港府現在最應當擔心的,反而是四年五年後的供應,必須從現在起就努力「全民覓地」,令到供應能夠持續。

 細察梁振英的房屋政策,其實著墨較多、規劃最詳盡的,恰恰是中長期的土地供應規劃。相關規劃中,為香港人描畫出未來10年以至更長時間的房屋土地供應和建屋藍圖:短中期會多管齊下增加土地供應,目標是首5年內公私營房屋供應將增加至19.38萬個單位,較過去5年大幅增加56.3%;10年內預計增加44.58萬個單位,其中公屋供應逾24.5萬單位。至於要長遠解決土地短缺問題,則初步定出四幅填海地及大舉開發新界東北部、北部和西部,又在南丫島北建大型人工島,希望為2020年後的房屋需求造地約3,000公頃,面積比澳門全境的2,990公頃還要大。

 這個包括「新造一個澳門」的大規模「安居藍圖」,有指比前港督麥理浩當年的「10年建屋計劃」,以及香港回歸前的「玫瑰園規劃」還要宏偉,不但足以應付香港長遠發展和青年人日後的安居需要,更可不斷增加城市規模和經濟實力;不單令香港商業用地不足和樓價高企問題得到解決,也會推動香港產業轉型和多元化。

須高度警惕息口回升

 筆者認為,《施政報告》之所以在中長線規劃上花如此多的筆墨,另一個良苦用心,就是希望能讓市民理解到本港的房屋土地供應其實相當充足,令市民因而不急於入市。這一方面有助穩定樓價,也讓市民可以有效回避急於置業的風險。要知道,面對世界各國狂印鈔票,香港的樓價飛升早已到了瘋狂水準。香港當局已一再提醒市民:美國聯邦儲備局不久前的會議紀要顯示,美國的無限期量化寬鬆計劃可能提早結束,超低息環境將不再維持。屆時美國息口上升,香港亦然,樓市必受極大衝擊,價格將顯著滑落。

 這方面的危險,香港人早有慘重教訓。況且時下政府首批置安心計劃的樓宇將於2015年落成,依照一般銀行提供七成按揭的做法,置安心買家若付三成首期,極有可能適逢利息重上升軌,一旦樓市下跌三成,買家的首期即時蒸發,若樓價下跌大於三成,則手上的樓宇便變成負資產。政府將會步上世紀90年代推出夾屋和首置計劃的後塵,被指鼓勵市民買貴樓,引發大規模民怨。

辣招最好備而不用

 因此,竊以為正處於兩難局面的梁班子,在應對上已經盡可能做到最好,因為既不能坐以待斃任由樓價狂升,亦不能急於推出幫倒忙的政策。因時因地制宜地推出措施為樓市逐步降溫,是唯一可行的路徑。如特首強調研究空置稅以防止新盤囤積,以及其他高官及學者所提議的考慮居屋遠期樓花、以勾地表土地改建屋居等等,都是藥性猛烈的特效藥,但這些「猛藥」均有強烈的副作用,港府推行時要必須十分審慎,隨時調整。至於港府去年10月推出的雙辣招數:買家印花稅與加強版特別印花稅再度加辣,如提高稅率與年期,更是不到必要不能再用的手段。

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