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交銀國際
長江實業(0001)推出葵涌雍澄軒首批65個單位，售價介乎340萬至470萬元，按總樓面面積計算，平均呎價為5,300元（參考收益率為4.5%）。由於有關物業是以酒店租約持有，買家需另外簽署「用戶協議」，這是一種具創意的酒店分層地契出售方式。我們認為，這也是售價較毗鄰普通住宅單位（雍雅軒：按總樓面面積計算，平均呎價為6,000元）折讓10%的原因。酒店物業不受樓市措施影響，不受特別印花稅和買家印花稅限制。市場反應良好，首批65個單位已經沽清。
成功出售酒店物業，長實將能讓其酒店物業商品化，更靈活地實現資產價值。我們估計，來自較早前公布分拆的4座酒店（包括雍澄軒）4,800間房間的應佔銷售額可達180億元，而餘下酒店項目4,000間房間的潛在應佔銷售額可達110億元。2012年銷售表現方面，長實已經是贏家。公司也於2012年補充100億的土地儲備（包括荃灣5區灣畔）。我們維持長實「買入」評級，目標價132.2元，相當於扣除和黃前資產淨值折讓30%。
資產周轉策略料增購土儲
我們預計公司將保持積極的資產周轉策略，並繼續回籠資金用於即將舉行的土地招標中，包括何文田（地價估值106億元）、大圍站（127億元），日出康城4期（估價46億元）、前北角邨（酒店）（估價26億元）及天水圍站（估價25億元），其中長實已擁有強大的市場份額。
港地產股折讓漸回復3成
受政策憂慮影響，香港房地產開發商股價於過去兩星期回調5%。我們認為目前股價已經反映有關憂慮，因股價較資產淨值（NAV）的折讓幅正逐漸回復30%的水準，即同樣有政策風險的2009年以來的平均值。我們認為，在加快推盤和出售非核心物業推動下，估值有望向上突破，並測試10年平均水準20%。我們的首選股為會德豐(0020)和新鴻基地產(0016)。另一方面，由於二手市場交投繼續放緩，我們對美聯集團(1200)等地產代理股價保持審慎。
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