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香港文匯報記者 顏倫樂
四叔捐地「創舉」最近鬧得熱哄哄，市傳日內政府就會公布相關詳情。但有兩點值得留意，這批用以興建300方呎、售價100萬元「上車盤」的地皮，全部位處偏遠地方，發展相當有難度，政府一不小心就會變成「人出豉油你出雞」，得不償失。另外，學者直言，所謂100萬元的細單位，根本無可能興建私樓，因為隨時轉手就可以狂賺，所以一定要設轉售限制，變相只能建公營房屋。
建低價樓 隨時轉手狂賺
人稱「四叔」的恒地主席李兆基，最近不斷透過傳媒向市場透露「捐地」的意向，有消息指政府與恒基已商談至尾聲，捐地似乎「願望成真」。中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量說，四叔提出要捐地不難，最大難度在於日後如何發展，如何出售，因為要興建不同的配套設施，政府一定要小心把關。
須設限 免淪為炒賣目標
莊太量又直言，按照發展商的意思，地皮日後是希望提供100萬元的低價房屋，這根本無法是私樓，會有「後遺症」，因為開價平，第一手業主只要轉手樓價就會狂飆，物業隨時成為炒賣目標。故他建議，這批捐出的土地，一定要設置轉賣限制，不容許自由轉讓，意味這批新界農地，日後只可以興建公營房屋。
四叔捐地，政府增加土地儲備，但莊太量相信現階段談論對樓市影響亦太早，而且地皮位置偏遠，捐出的地皮數量相信亦不會多，對樓市影響有限。業內人士指，其實四叔捐地仍需「過五關斬六將」，首先要解決環保問題，恒地之前就經常被指旗下項目影響生態環境，如和生圍、南生圍等，令農地變熟地，環保問題肯定會再掀爭議；另外，捐地細節上處理不當，亦很容易給外界「利益輸送」的質疑。
需顧及配套設施 環團阻力
市場認為，不應以小人之心猜度四叔捐地動機，無疑捐地建平樓有助年輕人上車，紓解民怨，由於佔據道德高地，因此環團的阻力亦會較少。當「環頭環尾」(非核心地段)都有配套後，恒地亦可以暢順地發展其他土地，於恒地亦有利。
翻查紀錄，今次四叔捐地的緣起，始於去年5月，當時四叔已提出要免補地價建屋，並以定息3厘幫年輕人上車，到今年初，四叔再說希望政府可讓農地免補地價建平價樓。
至上月底恒基單方面「放料」，直接向市場透露「捐地」的意向，更不滿政府對此建議「零反應」；至本周一，更寫入當日發表的2012年度業績報告內。
四叔是希望將新界農地「環頭環尾」免補地價，由私營發展商建成100萬元樓價、300方呎的「上車盤」。消息指，為免影響恒地股東利益，四叔或會以私人名義向恒地購入農地，再捐出予政府起樓。
新世界附和 亦擬捐農地
捐地一事發展至最近，據悉連政務司司長林鄭月娥亦主動與四叔當面商討捐地事宜，並已初步達成共識，發展局正與恒地跟進具體捐地細節。另外，新世界發展主席鄭家純早前亦「附和」，表示正尋覓適合的農地捐予政府興建資助房屋，捐地一事愈來愈有眉目。
根據恒地本周一公布的2012年度業績，截至去年底為止，恒地擁有新界土地儲備4,280萬方呎，為本港在新界擁有最多土地儲備的發展商，公司土儲可供5至7年發展之用。
業績報告特別提及4個項目，包括烏鴉落陽、坪輋、古洞北及洪水橋，坐落於政府發展的「新界東北新發展區」及「洪水橋新發展區」，總土地面積由2011年的910萬方呎增加至1,090萬方呎，增幅19.8%。若以2倍地積比率發展，可建2,180萬方呎樓面，以平均單位面積約600方呎計算，可建住宅單位多達3.6萬伙，較政府每年土地供應目標2萬伙多出8成。
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