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2013年4月6日 星期六
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今時不同往日 樓市「撈底」要小心


http://paper.wenweipo.com   [2013-04-06]     我要評論
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 ■當年沙士所面對的樓市,與現在是截然不同,所以市民「撈底」要小心。

 香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 03年「沙士」令樓市大瀉,事隔10年後,新的H7N9疫情又來勢洶洶,市民不免會將兩個時段互相比較。有學者指,若本港真的爆發疫情,勢必影響樓市交投,原本「低無可低」的交易情況會更加冷清,最令人擔憂的是,今次的跌幅在各項外圍因素支撐下,可能不會如沙士那麼大,「撈底」願望落空;甚至可能出現與沙士疫症過後樓市飛升的截然不同情況,恐怕今次疫情過後,才是樓價大跌的時候。

 翻查紀錄,沙士於2003年3月在香港爆發前,反映樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)一直未由1998年亞洲金融風暴的陰影中回復,2003年1月的CCL僅35.77點,至3月「沙士」於香港肆虐後,樓價指數再尋底,3月跌5.3%、4月跌1.65%、5月份跌1.22%,8月份更加跌至「谷底」31.77點。

沙士期間樓價陷入谷底

 但8月後,樓價開始「谷底反彈」,再加上受內地予居民來港自由行政策推動,至2003年底已回升至38.33點,之後樓價幾乎有升無跌(除了08年金融海嘯),今天最新CCL樓價指數報123.01點,相比當年的「谷底」足足上升了2.8倍,亦令樓市一直存在一種說法:「如果沙士買鷐荋N發達喇」,甚至有人將其與今天的新疫症相提並論,幸災樂禍認為今次是樓市撈底時機。

現仍處高位並脫離經濟

 城大建築科技學部高級講師潘永祥對這種「撈底論」不認同,他表示,當年沙士所面對的樓市,與現在是截然不同,沙士疫情爆發,只是將樓價由低處再推低,當跌至低無可低時,樓價就會反彈;現在的情況是,樓市上升並非由實體經濟帶動,更多原因是環球央行量化寬鬆貨幣政策造成的熱錢流入、息口位於歷史最低水平等造成。

 雖然最近樓價開始回落,但主要因為政府推出「辣招」所致,即使今次疫情會令樓市進一步下跌,對樓市所造成的影響,相信亦遠不如沙士當年來得強烈。

疫情爆發 或現「W」走勢

 更令人擔心的是,政府近兩年大增供應,而銀行不可能長期維持低息,加上疫情將令樓市情緒變得理性,各項因素影響下,若今次疫情於本港爆發,後市所面對的不是「V」形走勢,而是「W」走勢,亦即疫情過後,樓價雖然可能回升,但短暫上升後,才會面臨另一輪大跌市,跌幅將會較之前疫情更加大。

 潘永祥直言:「買樓係睇長線,我睇唔到依家要撈底。」他說,現在就說是否撈底,實屬言之尚早,而且現在入市仍受政府政策影響,好像額外印花稅等,會令3年轉售的成本大增,除非投資者有信心3年內樓價上升幅度能追得上額外印花稅的稅額,並且還有錢賺。

市場審慎 交投恐更慘淡

 理工大學建築及房地產學系教授許智文表示,H7N9疫情對本港的影響,昨日已見於股市大瀉之上,通常股市對市場最為敏感,甚至行先數星期,目前對於樓市走勢看法相當「審慎」。他又說,萬一疫情真的蔓延至本港,肯定會令現時已經相當冷清的樓市,交投更見慘淡,但相信影響不會較「沙士」大,因本港基本有利的外圍因素仍然存在,但仍要視乎今次疫情所造成的影響而定。

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