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■香港啟德發展區部分項目將於今年起相繼落成，鄰近的兩幅「港人港地」地皮則於日前公布中標商。資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
梁特首去年初參選行政長官時提出港人港地構思，旨在確保本地人置業機會。去年新特首走馬上任後，馬上履行競選承諾並推出市區地皮去測試該政策，作為考量是否可以立法成為長遠房屋政策之一的理據。萬眾期待的首二幅市區「港人港地」住宅用地終於開標，本文試論述應否繼續該政策，如果成為長遠政策（起碼在這任特首任內）有哪方面細則要加強呢？
地政署公布啟德兩幅「港人港地」地皮的中標商是中國海外地產，以總標價45.4億元投得兩幅地皮，兩地總建築面積88萬方呎，平均樓面地價是5,157元。根據賣地資料，啟德1H1和1H2面積相約，均設限量和高度條款，其中1H1可建約41.82萬方呎，限建不少於545伙；另一幅可建46.20萬方呎，限建不少於600伙。享有單邊景觀的1H1地皮共招來十六份標書，其中不乏中大型發展商，但也有些土地市場稀客入標！
該地賣地成績較好，樓面地價達5,428元，連同建築成本，利息和合理開發利潤，將來落成單位平均實用呎價最少是1.28萬元。反觀1H2地皮，樓面呎價只達4,915元，將來落成單價也最少是1.23萬元。其實該地皮位置優越，正面向未來沙中線的啟德站，相比今財政年度餘下再招標的三幅地皮交通地理位置更好，跟其他已發售同區的新樓盤如譽．港灣、現崇山等等更佔上啟德綜合開發區的地利！如果以這兩幅地皮的預料成交價跟同區的其他新盤最新二手成交價相比，筆者認為這兩幅「港人港地」的地皮已有5-10%地價折讓，這與她們帶上賣地限制條文不無關係！
根據該地皮的賣地條款，「港人港地」措施其實包含六大重要條款，即認購建成住宅單位必須是香港永久居民；不接受公司名義認購申請；在批租期50年中首30年內只可轉讓予香港永久居民；買家與一名非香港永久居民聯名買入單位，兩人須為近親，如父母、配偶、子女或兄弟姊妹等；發展商不可分租單位，二手業主可以出租但每份租約不可逾五年和發展商必須同一時間將建成單位出售，避免她們多次開售以藉此推高價位。
在開標之前，市場人士均不能清楚預計這些條款對地價有多大影響，但從29份標書來自大中小型發展商的熱烈反應和市場預料上限中標價可以確定「港人港地」政策是開發商可以接受的且願意以較微折讓地價去競投！這兩幅「港人港地」再次證明本港地價已因這些條款受控，並且沒有減低發展商投地意慾，相信政策應該繼續優化地執行。
如中國海外地產董事總經理所言，該兩幅地皮共預計投入約90億，以提供1,145個單位即價是港幣七百八十六萬，而單位平均面積是768方呎。如以呎價、單位面積和單位總價來說，發展商未來極可能以中高檔定位包裝推售，而非上車客能負擔的入門級樓盤。如果特區政府提「港人港地」構想是旨在幫助上車一族置業的話，這些土地如沒有加入限地價條款（如內地一線城市北京、上海等），市區地皮的成交價肯定超越「上車水位」。
但如果市區地皮以限地價條文開售，則既有違背特區的市場經濟運作大原則，且將部分應收的最高市場地價送給開發商和二手業主手中，對大眾社會人士不公平。回想筆者「上車」時，首次置業只是市區的最小單位，但過去幾年樓價升幅已遠遠拋離人工升幅，市民期望單單以「港人港地」條款短期內可以於市區順利上車，其實是不現實的！
港府應在地價較低和供應量較多的新界區再推出未來的「港人港地」，仍以限呎、限量等建設限定去促使開發商興建上車族的中小型單位。如果該等地皮仍然有承接力，且成交價可以反映未來推售時樓價處於可以負擔水平，則證「港人港地」收到保障本地市民置業，並且可以負擔水平成「上車」的目標。
如果以建築期三至四年為例，則這些「港人港地」會於2017年間開售，政府還可利用今個財政年度推出各區的「港人港地」，尤其是同時間於同區招標雷同的幾塊住宅地（附帶和免除「港人港地」條款）如啟德綜合區、將軍澳填海區等等，綜合所有賣地數據如成交地價，入標數目和開發商規模資料才決定如果落實成為常規性房屋政策。發展商更可在未來兩季在賣地計劃中定出一定比例的地皮為「港人港地」以測試具體成效，請注意成功的長遠房策並不可能是單向的！ ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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