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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
房委會上月底正式向首批獲得配額的2,250個家庭及250個單身人士發出免補地價購買二手居屋的批准信，在半年有效期內入市房委會或房協之未補價居屋。理論上，居屋第二市場以折扣價出售，而且由政府負責按揭擔保的角色，無須申請按揭保險，買家上車置業難度減少，不過居屋第二市場畢竟屬資助房屋，按揭條款亦受一定程度的限制，實際上難與私樓看齊，值得準業主留意。
資助房屋與私樓最大分別，莫過於補價折扣率、按揭年期及按揭計劃，居屋第二市場亦不例外。筆者早前提及過居屋第二市場補價折扣率影響，至於按揭年期方面，不論私樓或資助房屋按揭，均設有上限，以私樓為例，根據金管局最新指引，現時私樓新造按揭還款年期最長不可多於30年。
政府支持還看樓齡批按
至於居屋第二市場按揭年期，市場上沒有一套標準指引，銀行主要參考房委會在出售一手居屋單位設定的擔保期，而該擔保期已於去年底由25年延長至30年，期間政府會承擔物業斷供的風險，故銀行普遍會以「樓齡+按揭年期」不多於30年作為參考。因此擔保期會隨物業樓齡增長而縮短，即使個別銀行接受業主透過提供收入證明、進行壓力測驗或降低按揭成數等方法，酌情延長按揭年期，例如對樓齡較新的二手居屋批核長達25年之按揭，但整體而言，高樓齡居屋相對較難獲批長按揭年期。另外，銀行為居屋第二市場提供的按揭計劃以P按為主，更不設預先批核，相對私樓業主能夠選擇P按以外的H按或定息按揭，變得較為局限。
自從2月下旬政府推出雙倍印花稅（DSD）辣招後，業主減價賣樓，私樓造價亦逐漸回落，最新5月以實用面積計算的平均呎價按月進一步下調0.7%至每呎約8,781元，與2月歷史高位每呎約9,191元相比，累跌4.5%，惟二手居屋造價水漲船高，筆者相信，部分卻步居屋第二市場向隅客或因此而回流私樓市場尋實，屆時市場焦點將重返二手細價物業市場。
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