如何打破市區重建的困局？

山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業

　「1．29馬頭圍道塌樓慘劇」已經發生了三年多，帶出了香港的�茤虳M市區重建困局。三年過後，�茤訇“庢U演愈烈，基本上已遍佈港九和早期開發的新市鎮中心區。據香港社區組織協會估計，目前香港的�茤虳M籠屋人口已突破十萬人，並有年輕化和專業化趨勢。

　踏入最近兩年，舊樓重建遇到了眾多新增難關，令私人發展商重建市區舊樓的意慾大減。業界主要面對幾大難處，這包括新增雙辣招的沉重稅項大大增加收購達二成、最新執行的一手銷售條例規定以實用面積出售和建築物附近250米內完整性用途披露使單幢式住宅單位銷售成本上升和受歡迎程度降低，長期高企的市區樓價，令小業主必須企硬叫價才可達成同區「樓換樓」的願望，以及政府加速推出新市鎮和市區新開發區中大型地皮，令市區重建項目吸引力大減。面對著這個發展困局，究竟有何方法去打破呢？

市區「蚊型」地乏重建效益

　如果以經濟效益去分析，筆者可以大膽說明市區「蚊型」地盤基本上沒有太大重建效益。從簡單的數字分析，市區中地盤可建面積少於三四千平方呎（相等於港九市區四個街道號碼）正好歸納為「蚊型」地皮。以港九地區為例，一般的住宅覆蓋率只是約1/3，即三千呎地盤以上的住宅標準層約為一千呎，這才可有效地分隔出二至三個獨立住宅，具合理實用率、底層/平台可設置康樂設備和大廈管理更有成本效益。在剛剛執行的一手銷售條例下，發展商需要以實用面積標售和符合250米範圍內多種用途披露要求，這大大增加銷售成本和減低單幢式住宅大廈吸引力，從粗略成本分析三千呎以上市區地盤才會有合理的成本效益。

　其實市區舊樓開發主要成本除建築成本和小業主的收購金額外，重建繳交給政府的補地價金額多少肯定會影響發展商剩餘利潤。以往眾多舊區地皮因為地契上的較「寬鬆」重建條文得到「甜頭」而無需背上巨大補地價金額的重擔，但最近舊樓收購活動面對一項新增的挑戰。終審法院最近判決對於政府租契上有關「房屋」（House）的規定，眾多類似地區如九龍城、土瓜灣、紅磡、深水�黤扔左滬垂娷翹茯※妎掍疏�到嚴重影響。如果地政署落實更新補償地價作業備考，從而規定這類地盤必須付上補地價才可以重建，則會令其重建價值大跌。

　於2001年5月1日，市區重建局（簡稱市建局）被立法成為香港專責處理市區重建計劃的法定機構，其運作模式是以財政上可持續的方式營運。自2011年起，市建局更推出業主需求主導的重建模式，舊唐樓重建只需集合七成業權，就可向市建局申請。為了加速本地居民上市區樓，市建局可聯合眾小業主推出「港人港地」條款，因應特定條例地政署於作業備考中經相關法例通過後引入補地價折扣率，再以規定的市場折扣價出售到小業主手中。

　對於小型市區地皮，整體重建可能是沒有經濟效益，市區重建局應聯合眾小業主進行舊樓重整計劃。因為公屋的供應長期低於需求，又加上近年不少大陸新移民來港，舊唐樓單位紛紛改裝成為「�茤苤v以換取最大收益，每間「�茤苤v約二百呎以下並有獨立廁所及廚房。市區重建局應設立「�茤苤v研究小組，連同相關政府部門，研究並制定「�茤苤v興建的作業指引，並邀請小型市區地盤業主合作去合法改裝單位成為「安全、舒適、宜居」的獨立性房間！

　特區政府表明房屋政策是今屆政府的「重中之重」，但面對著找尋合適土地達標的現實迫切問題。隨著本港開埠發展百年，市區的三十年以上樓宇於未來十年內突破二萬幢以上，市區重建/重整已經迫在眉睫。特區政府理應著力加速以大型地盤重建步伐和鼓勵小型地皮重整計劃，既可有效釋放更多土地資源去就地安置，更可短期解決中低下層的市區「�茤苤v需求，待中長期房屋供應量增多去平抑房價呢！在中長期房屋政策上，特區政府應該妥善處理經濟和社會效益，才可令市民「安居樂業，社會繁榮」！　■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。