|
經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
政府自2009年起推出多項樓市需求管理措施以來，不但未為市場帶來正面訊息，反而逐漸出現購買力向下流的後遺症。筆者認為，若然能夠解決市民置業問題，非常時期採取非常手段，短暫壓抑投資者及非本地人的住屋需求，確實無可厚非。不過現時房屋規劃過於側重上車盤的供求，忽視中產對換樓的需求，長遠不利本港樓市發展，建議稍為放寬換樓人士的按揭限制，平衡各階層置業需要，引導樓市重回正軌。
換樓市場成交現萎縮
根據經絡按揭轉介研究部數字顯示，現時市場的購買力大幅減少，豪宅及換樓市場成交呈現萎縮，當中2,000萬元以上的物業，以及價值介乎1,000萬元至2,000萬元的物業，佔整體按揭比例分別只有1.1%及3.6%。其間一直被視為上車盤的200萬元以下細價物業，亦隨著樓價上升，數量持續減少，佔比最新跌至只有4.8%，創有紀錄以來新低。現時上車盤普遍入場費由300萬元起，市場僅餘的購買力，紛紛流向此類物業市場，促使200萬元至500萬元的中小型物業佔比升至接近七成有紀錄新高，反映成交越趨失衡。
辣招打碎中產換樓夢
政府近年接二連三出招壓抑樓市投資氣氛以及非本地客對豪宅的需求，現時物業投資者及非本地客幾近絕跡。儘管如此，豪宅向來並非市場主流，故只屬有限度影響，不過對於中價換樓市場，打擊相對較大。理論上，換樓客的經濟基礎一般較上車客鞏固，收緊按揭措施增加其入市成本，對比之下變相受到懲罰，加上換樓後更受到額外印花稅（SSD）綑綁的心理壓力雙重打擊，換樓意慾持續回落。數字顯示，500萬元至1,000萬元物業的佔比由年初逾三成，跌至最新只有兩成半水平。
放寬按揭助升級置業
政府官員連日來多次表明無意放寬辣招，與此同時，有發展商亦揚言調整物業開發策略，為配合市場對上車置業的需求，未來將以興建中小型單位為主，加上政府積極增加公屋及居屋等資助房屋供應，以及推出「港人港地」及「限呎、限量地」政策，預期細單位將主導市場，將來換樓人士豈不是更艱難？筆者認為，措施推出至今已長達4年時間，不乏中產市民仍期望透過換樓來改善生活，建議適度放寬換樓人士的按揭成數，一方面有助完成用家升級置業夢，推動物業流轉，另一方面上車客可受惠盤源增加選擇空間，從而達至雙贏局面。
|
