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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
被稱為「金九銀十」的9月和10月，內地樓市傳統銷售旺季剛剛落幕。中國指數研究院報告顯示，10月份全國百城新建住宅均價為每平方米10,655元(人民幣，下同)，按月上漲1.24%，較9月份漲幅再擴大0.17%，而按年則上漲10.69%，漲幅再擴大1.21%。其中最凸顯的仍然是「京滬穗深」的一線房市，除了廣州只升約1%之外，其餘都勁升2.3%-2.9%，可以說「愈升愈有」。
如果以按年計算，「京滬穗深」的升幅更達29.13%，11.35%，24.78%及24.12%，預計上海自貿區的刺激未來再令整區樓市追上其他一線城市的升勢。同樣地，一線城市的二手房價的按年升幅跟新建住房相若，形成一二手市場互相拉動的市場成熟表現。面對樓價持續上升的情況，一線城市政府不敢怠慢，紛紛推出調控措施。
首先，北京市於10月23日宣佈推行「京人京地」的自住型商品房，單位屬小型戶型(90平方米以下)，其售價比同區價格便宜三成，只容許北京戶籍或擁有暫住證人士購入，並五年內不可轉讓，之後轉讓須上交三成差價收益。再者，深圳銀行將提高第二套房貸首付至七成，至於首套自住單位則不受影響，第三套及以上繼續暫停。最近，市場更傳來上海和廣州亦會跟進，這顯示一線城市的房市持續上升已促使調控措施「加碼」，但會否在三中全會上推行新一輪全國性打壓手段呢？
新政府的樓市政策思路，明顯與上任政府有所不同。在10月底中共中央政治局第十次集體學習中，習近平總書記強調總的方向是構建以政府為主提供基本保障，以市場為上滿足多層次需求的住房供應體系，政府承諾2015年保障房蓋面達20%。其實，筆者認為是合乎現實的，過往調控方法對市場干預太多，但效果並不明顯，似乎建立個長效機制是不二之途了。其中重要的一環是保障房的有效管理和分配，真正有需要的低收入人士反而難以獲得安排。
除了自置居所外，各地政府可建公租房，以低廉租金租給城市中等以下的草根人群和城市生活困難戶。面對着城市土地日漸稀缺，國務院發展研究中心的「383改革方案」明確提出要深化土地制度改革，集體土地入市交易。明顯地，中央政府藉着加大地方土地供應量，以平抑土地緊張情況，尤其是二三線城市，因剛需求不會繼續大幅增長。
至於一線城市，地方政府還會利用調控手段去抑制房價上升，特別是防止大量外來熱錢去「炒高」樓市。現在，從房價升值帶來的經濟效益只留在開發商及業主手中，通過嚴格執行土地增值稅和房產稅可以較公平分配這塊巨大經濟利益。
應建立長效房地產運作機制
當然要建立長效房地產運作機制，並不是短期地可見到成效，但無論如何這對房地產市場是利好的。今年開發商要使用高地價去拿地，其實不是件好事，如果樓市幾年內掉頭下調，則她們的利潤會大幅減少，甚至出現損失，風險其實不可忽視。地方政府長期依賴買地收益去維持財政運作，也非長久之計，有效地建立稅制去處理部分回收房價升值的經濟效益，這才是持續性發展的方向。
縱然房價維持於現在水平，大眾市民仍不容易置業，只有通過有效的保障房及公租房制度去滿足中低收入/生活困難戶的住房需求。商品房未來開發重點會放在中小型戶，因既可配合國策，也受調控手段影響較少。豪宅市場走向精品化和個人化，跟普通商品房價格會再拉闊，成為真正稀缺產品。不過，開發商要努力改善樓宇設計、裝飾、管理等等去達到國際水平。除了吸引國內富人下注外，境外投資者不能輕視，他們會被未來十年中國經濟景氣所吸引入市。
三中全會後，一線及二、三線及其他城市的房價不同走勢仍會持續，一線城市尤其中心地帶「只有升、不會降」，但三四線城市則可能需要政府推出優惠措施令房樓空置率下調。中央政府與各地方政府如何協調長遠樓市策略，則直接影響政策成效。以市場作為調節機制的商品房市場，將會成為新政府施政的重點，這對房市長久健康發展非常重要。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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