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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
香港是一個國際城市，在社會整體發展的大前提下，除了對關乎民生的住屋供求需要平衡之外，商用物業的前瞻規劃配置，提供充足而合乎社會發展所需的工商物業，對香港在國際市場的競爭力，甚至因商業租金高企，引致營商環境受負面影響，以致轉嫁消費者變成民生問題等，都起着關鍵作用。
行政長官梁振英在午餐會表示，本港工商樓宇需求殷切，空置率見5年來新低。他強調，增加土地供應除了要顧及住屋需要，亦應兼顧工商界的需求，避免經濟發展競爭力減弱，導致社會發展同遭窒礙。他指出，非經濟活動用地，如宗教、國際學校擴充、福利團體等也同樣需要土地，香港大約每10年就要提供相等於沙田新市鎮的土地總面積。
他說港府已有應對之策，以短、中、長期計劃增加土地供應，包括適度提高發展密度和搬遷政府大樓及停車場以短期增加商業樓面面積，在「起動九龍東」計劃，啟德發展區、觀塘和九龍灣商貿區，供應400萬平方米新增寫字樓面面積，政府正着手兩個行動區搬遷現有政府設施，預計可提供約50萬平方米樓面面積。
長期計劃方面，港府以新發展區及新市鎮應付經濟和產業發展需要，例如赤鱲角機場島北商業區、新界東北新發展區、洪水橋新發展區，同時將進一步探討新界北土地發展潛力，研究建設一個規模與上水相若的新市鎮的可行性。
應適度放寬地積比率
筆者認同港府要多管齊下，增加土地供應以應付社會各種不同用途的需求。新開發土地面臨規劃諮詢及收地等困難而耗時的程序，筆者傾向政府應重視現時有哪些地區可以作地域性的適度放寬地積比率，以這個途徑去增加樓面面積，起碼可省略收地因收地面對業主和租客的反對，又毋須開發土地，是較快捷收效的方法。比如九龍城及九龍塘一帶過去一直因為前身啟德機場飛機航道問題，而壓低地積比率及建築物高度等，舊機場1998年搬遷後，至今15年一直未有提高該區的地積比率，過往或有交通的顧慮，但港鐵東九龍線及沙中線將帶來九龍東部交通大大改善，這些地區的地積比率應可作出適度的放寬。
在商用物業供應方面，2011/12年度，政府推出約12幅商業或酒店地，但最近兩個年度合共只推6幅用地，其中本年度暫時賣出3幅，較前大幅回落。由於供應明偏低，當中尤其逾萬方呎大樓面寫字樓，近年內地企業到港往往想找較體面而價格合適的寫字樓，在核心商業區較難找到。於是商用地每次推出都幾乎「爭崩頭」。最近招標賣出限作改裝酒店的美利大廈、以及加入了不准分層出售限制的九龍灣宏照道商業地，就分別接18及17份標書，最後通通高價獲承接，反映市場需求殷切，港府可考慮加推同類土地應市。
本港商用土地的不足，最明顯見於酒店的供應上，酒店設施不足以應付龐大旅客需求，對旅遊業發展造成影響，長假期酒店房間不足，供不應求下，有酒店調升房價，引來物非所值的非議，影響本港國際形象。美利大廈招標的熱烈反應，反映市場對高檔次酒店的熾熱需求。建議政府考慮為酒店業提供誘因，提如提高酒店的地積比率，以提高財團發展、重建或改裝酒店的興趣。
零售長遠可按區分流
至於本港零售區過分集中於銅鑼灣及尖沙咀等區，使人潮擁擠及商舖租金被搶高，但這些零售區受制於市區現有建築規模，無法擴展及增強特色活力。租金高企影響營商，部分行業無法在旺區生存，甚至推高物價，最終轉嫁到市民身上。長遠解決問題，筆者建議把零售作地區性分流，可於新界北的新市鎮興建「商業城」作分流，但亦明白要成立一個新的核心有一定困難，而且政府於開發新發展區亦遇到一定困難，歸根究底，還是要香港市民諒解，給予政府更大支持。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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